其三，来自于市场、政策面等的风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政策面变化也会带来风险。如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。

    -风险防范：上海联业律师事务所的马永健律师认为，既然“售后包租”行为是合同行为，那么应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。

    首先，业主在投资之前，应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。尤其是商业铺面，要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲，这既是风险防范的第一步，也是至关重要的一步。

    其次，在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是，开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的，因而其所售房价也会被事先提高。因此，违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失，甚至可以更高，以便更有效地约束中介公司及开发商。

    最后，应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。要知道，开发商之所以推出“售后包租”的销售模式，主要是为了解决其资金困难。而现在采取的是由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系，无论如何，开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，业主便无法追究开发商任何责任，显然有失公允。因此，应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是，开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的，因为其经营收入根本不具有可预知性。

    风险第四重：经营管理

    商铺，顾名思义，有商才有铺。经营管理对于商铺来说非常重要。时下商铺“重销售，轻经营”的现象越来越严重。

    一方面开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。另外，商场整体营销没有跟上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营。闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无法实现。

    另一方面商铺本身的经营者如果缺乏经营管理经验，不懂养铺技巧，“生铺”就不可能作成“熟铺”，也会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。

    此外，转租经营潜藏风险。转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，会带来进一步拖欠租金的风险。而转租后转换经营模式更有可能产生纠纷风险。

    -风险防范：经营管理是商铺投资成败的关键。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，因此，投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。自营商铺时，要选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业。行业前景不佳、毛利薄恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力，作为投资决策重要依据。

    风险第五重：回购兑现

    为打消购房者的顾虑，为促销并表示对商铺前景的自信，不少开发商在销售时打出“回购”招牌，同意在和购房者签订的买卖合同中注明回购方案。双方除签了包租协议作为买卖合同的附件，约定租期和租金外，还约定若到期后购房者不愿再出租房屋，则由开发商以高于原房价回购。看上去万无一失，零风险操作，而实际上问题很多。最主要的问题在于承诺如何兑现。

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