二手房交易过程中，由于信息的不对称，购房者常常处于弱势一方。预先详细了解和掌握购房时的细节，是购房者的必备功课。

    随着房地产业的发展与完善，二手房交易逐渐增多。但是由于二手房买卖交易标的大，程序复杂的特点，造成交易纠纷发生频率大大增加。

    二手房交易过程对于购房者来说，尤显烦琐。他们不但要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要，同时也大有裨益的。

    卖方身份的真实性

    买卖最怕欺诈，如果连对方是不是真实的产权人都不能确定，那么交易的安全性就堪忧了。

    交易时，买方可以查看卖方的房地产权证原件，或者可以委托中介到房地产交易中心，调取该房产的《上海市房地产登记册》(简称“产调”)。产调上有标的房屋的基本信息，其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

    另外，在双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

    卖方的还贷情况

    若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。

    若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。

    一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

    购房贷款的审批程序

    大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。

    一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。

    但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。否则，延误了房产交易不说，可能还会给卖房者一个资信和诚信都不好的印象。

    过户交易有新规

    过户交易时很重要的一点，是缴税。对购房者来说，契税往往是最关心的。新出台的政策对二手房的契税作了最新的规定。符合普通住宅标准的仍然减半，按房屋总价的1.5%比例征收契税。非普通住宅则要按房屋总价的3%比例征收契税。

    新政策对普通住宅的规定是：容积率在1.0以上；单套面积140平方米以下；内环单价在17500/平方米元以内，内环和外环之间单价在10000元/平方米以内，外环以外单价在7000元/平方米以内。同时符合以上三项标准，方能作为普通住宅缴税。

    其他交易环节

    此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。

    另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。

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