分割销售埋下隐患

　　对此房地产专家表示，现在很多开发商将商铺分割销售，或者为了促销干脆实行包租的方式。然而这种分割销售，意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上丧失了它的整体性，这将给后期的商业经营埋下隐患。此外，开发商将项目分割成若干单元，分割的单元越小，单价就越低，以此吸引更多的散户。开发商会将商铺售价提高，然后承诺多少年内包租，年回报率多少，但当投资者在承租期满后，一旦商铺的市值低于当初的购买价格，投资者选择将商铺出售时就面临着房产收益为负的可能性。

　　而事实上，目前大多数承租者都面临着像王小姐一样的风险，短时期内项目一旦销售完毕，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营5-10年？而随后承担包租合同的承租商是否有足够的支付能力和信誉？这其中只要有任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。提高商铺售价将今后要付给投资者的利息预提出来包租：开发商回笼资金的手段据了解，由于受到05年宏观调控的惯性影响，目前绝大部分商业地产开发商资金链出现了断层，流动资金严重不足，在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。同时，一位房产公司的销售人员也证实这种说法，坦言"目前公司会选择'售后包租'，主要是为了能够尽快地回笼资金，缓解资金压力，以便于公司在其他投资项目中周转，保证一个正常运营"。同时，一位房地产业内人士指出，"售后包租"实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。事实上，"售后包租"对开发商是最没有风险的，卖了就是别人的了，就算最不济也能亏得起。即使租金低于承诺的比例，自己补贴点也没有什么，因为前期销售利润太高了。

【来源：】