业内观点

　　地段从来就是第一要素

　　房地产研究业界的专家表示，选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺。同时一般投资的商铺层高最好在4.5米以上，如果投资商铺的面积相对较大，在投资前亦应明确未来的停车位置。

　　而目前的问题在于，一旦投资者选择了异地商铺作为投资对象，那么很可能就缺少对当地商业网络具体情况的了解。在此次五一假日楼展上，一位一直比较关注商铺投资的李先生表示：他基本上会选择上海本地的一些商铺作为不动产的投资项目。因为商业氛围的培养对于盘活商铺起到了关键的作用。毕竟外地和上海本地的商业氛围不能相比。

　　另一方面，李先生也坦言，目前自己对于外地的商铺投资市场环境以及价格变动不是很熟悉，因此不敢在异地投资方面贸然出击。而一位房地产公司的内部人士则表示，一直以来房地产界就有地段决定成败的说法，地段从来都是评估房产商业价值的第一要素。在对投资地不了解的情况下，做商业不动产投资决策是比较冒风险的。

　　年回报率真能达到8%-10%？不少购买售后包租或者带租约房子的人都是为了更有保证将房子租出去并有高的回报率，减少风险。可是事实恰恰相反。因为投资回报率不能简单地用月租×12÷首付这种算法去算。其实里面要考虑的因素还有很多，如果去按照这个公式算自己的投资回报率的话，那肯定会很高。但还有很多的不确定因素，比如物业费和各种税费没有加进去，也不可能交完钱房子就可以出租出去，还要看开发商的客户群体是否足够多。若没有足够的客户群体，那就不可能很快出租出去，也没有相应的月租返回。

　　目前，很多产权商铺的开发商会承诺5-10年的8%-10%的回报率。沪上某物业咨询公司的市场研究人士表示，如果说投资回报率真正能达到每年8%以上的话，对投资者来说是有回报保障的，相比一般住宅4%以下的回报率而言是可行的。但是说5-10年的租期，相对的风险就比较大。购房者购买商铺，相当一部分人看中的是房产商的承诺：售后包租、每年收益率百分之几。有一点要注意的是，如果商铺尚未竣工，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以上述承诺只能适用已竣工的商品房。

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