今天，买房贷款，你可以有更多的选择权。

日前，浦发银行宣布，该行即将推出固定利率房贷产品。同时出台的还有优惠房贷老客户的“宽贷”政策，凡是今年年底前没有逾期还款的客户，无须到银行申请，浦发将在明年1月1日自动将其房贷利率下浮至基准利率的8.5折。

自2004年10月29日以来，央行已经4次上调房贷利率，中长期贷款的累计升息幅度达到了1.8%，实际升幅0.774%。各大商业银行先后推出了各具特色的房贷产品，从不同方面修正房贷产品、减缓不同情况买房人的还贷压力，用不同方式吸引购房者的眼球。有关专家认为，从目前推出的这些房贷产品来说，各有所长，亦各有所短，如何结合自身的实际状况进行有效的房贷选择，成为购房者下单前的必做功课。

目前，沪上各大商业银行纷纷推出各种房贷产品，据不完全统计，市面上可供选择的房贷产品有近20种之多，完全可以构成一个“房贷超市”，而购房者应该结合自身的实际状况，选择自己买房贷款最合适的方式。

[目标人群]　高收入人群

★关键词：固定利率、双周供、还款自由行

★亮点：前者进入加息周期最划算，后两者还款心理压力小

★适宜人群：有理财观念的高收入人群

对于那些高收入的购房者来说，买房不仅为了改善居住条件，更多的是用于投资理财。房产市场专业人士认为，由于固定利率房贷不受央行加息影响，在一定的时间内，如3年或5年等，无论央行加息多少，银行都会按照事先约定的利率来计算加息。因此，与浮动利率房贷相比，固定利率房贷可以规避贷款期限内的利率上调风险。

而深发展推出的“双周供”还贷，即银行按揭贷款人以“双周”为一期进行还款，每两周归还原来月还款额的一半。由于每期还款时间较短，“双周供”不太适宜资金方面大起大落的人，而比较适宜收入比较稳定，有平稳资金来源的市民。

对于收入并非每月固定到账的客户，尤其是个体经营者，可能因为生意周期影响，每月固定的还贷方式可能对自己有很多的限制，这类购房者可以不用选择传统的每月还款方式，选择“还款自由行”，也就是客户可以根据自身的收入支出结构，灵活选择还款间隔，除普通的按月还款以外、还可以选择按双月或按季度还款等方式。专家建议：

固定利率与现行的浮动利率相比利差较少，因此更适合有投资意向的购房者，但相比较而言，普通自住者选择固定利率的优势就并不明显。而是否选择房贷固定利率，必须对预期升息空间作出合理判断，该业务在加息周期里最划算。可以预计，在利率逐渐市场化的过程中，固定利率房贷将占有不少市场份额。此外，双周供和还款自由行还款的频率相对较多，可以根据自己的收入灵活选择还款金额，每次还款的金额较少，借款人所承担的心理压力较小。

[目标人群]　准婚族

★关键词：等额本金，等额本息

★亮点：还款负担逐渐减轻

★适宜人群：短期还款能力不强、长期有经济潜力的购房者

对于那些不少刚工作不久，收入不高、存款有限的准婚族为了结婚打算买房，他们不想将手中全部资金都用来支付首付，而是留一部分作装修费用。

29岁的李先生毕业后工作近5年，有15万元的存款。目前，李先生在一家媒体工作，月收入6000元，最重要的是他希望今年结婚。对于这样小有积蓄，经济上比较宽裕的购房者来说，两种还款方案可供参考：贷款年限15年，以等额本息的方式还款；贷款年限20年，以等额本金的方式还款。

选择第一种方案每月还款额度一样，非常适合于收入稳定的人群，而选择第二种方案时，虽然最初几个月还款的额度较高、压力较大，但还款额度会逐月地递减，还贷压力会逐渐降低。并且第二种方案相对于第一种方案，所支付的贷款利息会有所减少。此外，如果除每月工资收入以外还有其他稳定的收入，且工作地点比较稳定、不常出差，那么也可以选择双周供还款方式，这比等额本息节省利息。专家建议：

对于即将步入婚姻殿堂的准新人们来说，应该以现实的心态看待新婚购房，根据自身财务、工作收入等情况选择购买合适的贷款方案，不要盲目选择不适合的贷款方式，以免对今后的幸福生活造成不良的影响。在贷款时间相同的条件下，等额本金还款法支付的利息较少，若有提前还款打算，不妨选择。

[目标人群]　工薪阶层

★关键词：宽限期还贷，公积金贷款

★亮点：前者还款压力小，后者减少首付压力

★适宜人群：首付、还款有压力的工薪阶层

对于工薪阶层来说，由于经济能力相对有效，因此适当降低首付款则成为关键。

上海银行推出适当减轻购房者借款初期还贷压力的“宽限期还款”，这是指个人住房贷款发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期期限分别有12、24、36期，目前上海银行首推12期。借款人在宽限期内自贷款发放次月的20日付息，至第12期付息日止。

举例说，如购房者计划按10年还本付息，并申请宽限期1年，则贷款期限为11年，贷款利率适用5年期以上利率；客户贷款发放日为2006年3月15日，则宽限期自当日起算，4月20日首次付息，2007年3月20日最后一次付息。期间，借款人只付息，不还本。12期期满，借款人开始还本付息，这样一来借款人的还款压力可大大减轻。

如今，买房者一般首选公积金贷款，其最大的好处在于可以享受比商业贷款低1%左右的还款利率。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。专家建议：

采取宽限期还款法可以在还款初期减轻还款压力，但也要支付一定的成本。主要增加的是首年因未冲还本金而导致的利息支出，但由于可减轻借款人买房集中用款带来的资金紧张状况，增加的利息支出也并不多；而目前比较被市民所接受的公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的。

[目标人群]　中老年

★关键词：接力贷

★亮点：延长还款期限，增加贷款金额

★适宜人群：超过40岁，月还款压力较大，希望通过指定子女作为连带还款人以延长还款期限的中老年人

超过40岁的买房人，因为年龄关系，贷款买房受到诸多限制，而刚参加工作的年轻人，却又因为收入暂时较低无法独立负担房贷。老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。

而农行推出的“接力贷”则为中老年人买房提供福音，作为父母的借款人在贷款购买住房时，如果指定其子女作为连带还款人并经连带还款人承诺还款，则借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。“接力”房贷的利率与普通房贷一样，但申请者必须具备多项条件：借款人具有稳定的职业和收入，预计有稳定的退休收入；借款人指定其某个子女作为所购房的唯一连带还款人，并经所指定的连带还款人承诺负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，并在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押。

举例来说，一名55岁的借款人，若借款50万元，按规定银行最多给予10年期贷款，月还款额5550元；要求借款人月可支配收入在10000元以上才能满足银行条件。若采用“接力”贷款后，通过增加儿子为共同借款人，父母的贷款期限就可由10年延长至最长30年，月还款额就降到可承受的水平。因此，可以说55岁的借款人也能贷30年房贷。

专家建议：

选择此种房贷产品事先做好承诺、产权分割公证。在银行的贷款合同上，“接力贷”的借款人是父母与子女，父母退休后没有收入，还款需要子女接力，但也可能出现子女依然要求父母共同还款的道德风险，因此，在签订合同时，虽然是亲人，办理承诺的公证还是有必要的。

房贷流程小贴士

1、开发商与银行确定贷款成数、年限

2、双方签订购房合同，选择付款方式，支付首期房款

3、向银行指定的律师事务所递交相关文件并缴纳律师费

4、相关文件交银行复审

5、通知客户办理放贷手续

6、签保险合同，房屋险保险金=保险金额×年费率×年限系数7、购房人、开发商、银行三方签订相关合同①《借款合同》②《保证合同》③《抵押合同》

【来源：新闻晨报】