面 积 测 算

  在商品房买卖过程中，购房者最担心实售房屋面积与预售房屋面积有无增大或缩小、房屋使用率是否偏低等问题，这里介绍一下商品房面积的计算方法。

　房屋面积有两种计算指标：建筑面积和使用面积。

  虽然依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》的规定，从1997年7月1日起北京实行按使用面积计算商品房售价，但为保持过去长期以来住宅商品房按建筑面积计价的延续性，也同时注明按建筑面积换算的单方价格，所以目前房地产商的广告中仍多以建筑面积标价。

  建筑面积指各建筑物每层外墙线的水平投影面积，包括楼房的使用面积、结构面积和辅助面积。其中结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积，辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积。

  每套住房的建筑面积为该住房的使用面积、结构面积、阳台面积以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和，用公式表示为：

  建筑面积=该套房使用面积+结构面积+阳台面积+分摊的共用建筑面积

　使用面积指建筑物内各类可以有效使用空间的净面积，是购房者实际使用的面积，是购房者对面积需求的指标，在房屋出租中应用更加广泛。使用系数为使用面积除以建筑面积。使用系数越高，相对购房者就越有利。

  在计算单元（户）内使用面积时应注意：每单元（户）阳台面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。

　公用建筑面积主要由以下部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

  公用建筑面积计算原则是：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

  公用建筑面积分摊系数计算是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。用公式表示为：

　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积公摊系数′ 套内建筑面积

　对一般购房者来说，准确地测量出包括共用面积在内的建筑面积是一件很难做到的事。就房屋建筑面积与使用面积的比例，北京市曾作出如下规定：“楼房建筑面积不易划分时，按使用面积乘1.4计算。”

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