我们这里所说的二手房市场，主要是指购买商品房、房改公房、经济适用房后，进行出卖、转让或其他产权转移的二级市场行为。

　　为什么二手房市场需要律师参与

　　与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，律师才能在二手房市场中体现更显著的作用，为交易者提供更有益的法律服务。

　　比如说，购买商品房只需认识开发商的资信就可以了，法律主体比较简单。但是，对于二手房市场而言，法律主体就复杂得多。在这个市场中，售房主体可能是夫妻双方，这就涉及到《婚姻法》；被出售的房屋也可能是继承、遗赠所得，这就涉及到《继承法》；被出售的房屋也可能是与亲友共同购置的，这就涉及到《民法》关于共有的规定；如果被出售的房屋是以标准价购买的公房，售房主体还包括原房屋所属单位，还涉及到国家房改的政策、法规等。这些主体基本上都是自然人，他们与企业法人开发商比较，流动性强、资信较差，一旦出现问题，再找他们就很不好找，即便找到人，其还款能力也较差。

　　这就要求市场中的买房主体一定要提高警惕，细心、谨慎地进行审查与谈判，以尽可能地减少风险。但广大市民由于身在局中，很难冷静客观地看问题。且由于缺少相关法律专业知识与技能，所以往往看不出问题或无法很好地解决问题。

　　这就需要律师参与，律师经过专业的训练及实践考验，冷静处置，可以从平常处发现问题，也能提出解决问题的好建议、好方案，这是一般人做不到的。

　　律师在已购公房转让中的工作

　　1．审核卖家是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价；

　　2．审核卖家是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与售房单位有产权份额划分，其单位员工是否有优先购买权，其房改购房合同中是否规定在一定期限内不能出卖该房屋；

　　3．审核房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；

　　4．审核该房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意卖家售房的书面意见；

　　5．审核卖家是否有欠缴物业管理费、水电气暖等应缴费用之情形；

　　6．审核房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；

　　7．审核买家资信状况；

　　8．起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等，包括与房管机构间变更、转移合同权利与义务的协议等；

　　9、代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序；

　　10．交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同承诺条件。

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