在这样的“诱惑”下，郭权华预算一下投资中小户型的投资。如果在天河北商务地段购买一套75多平房米两房一厅，总价大概为65万元，在购买面积为34平米一房一厅的小户型，总价大概为30万元，两套房屋的装修大概要20万元，那么郭权华计划的100万元投资还差额15万元。那么其中的一套房屋要按揭贷款。为了稳定起见，在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。为此，郭权华决定全额付清中户型房屋，重点提高中户型房屋的装修档次，以高端人群为出租对象，小户型按揭5成，贷款15万元，年限为10年，月供还款为1590多元，还款总额191000多元。郭权华依据市场的情况预计两房一厅的月租为4500元，一房一厅的月租为2500元。

两房一厅的购房相关费用包括：契税为650000×1.5%＝9750；印花税为650000×0.05%＝325元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×75＝225元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么65万元的佣金费用为650000×3%＝19500元。两房一厅的购房费用总计为9750＋325＋225＋300＋19500＋650000＝680100元。

一房一厅的购房手续费用为：契税为300000×1.5%＝4500；印花税为300000×0.05%＝150元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×34＝102元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么30万元的佣金费用为300000×3%＝9000元。律师费为贷款的0.25%，那么律师费为150000×0.25%＝375。保险费为贷款额的0.12%乘以贷款年数乘以折扣(备注：6-10年8折)，保险费为150000×0.12%×10×0.8＝1440。贷款合同公证费和交易委托公证费总计为500元。那么，一房一厅的手续费用为4500＋150＋102＋300＋9000＋375＋1440＋500＝16367元。

以每年1个月的空置期计算，那么两套房子的年回报率为〔4500×11＋(2500-1590)×11〕÷(680100＋16367＋150000＋200000＋1590)＝59510÷1048057＝5.68%。

郭权华把保守型方案和管家型方案进行了初步比较，从表面上来看，保守型方案年回报率略高于管家型。但是郭权华认为管家型两处房产的升值空间很大，因为中小户型无论是出租还是转让都比大户型的房屋转手便利许多。尤其近几年以来，中小户型的市场需求旺盛，越来越多的楼盘拉起“小户型”的大旗，并取得不错的业绩。尤其是在楼市单价不断上升总楼价高的情况下，中小户型在二手市场的交易显得更加活跃，既然保守型和管家型回报率相差不多，为了从长远的发展角度来考虑，郭权华决定选择管家型的投资方式。经过一年时间考验，郭权华很满意当初的抉择，现在两套中小户型的房屋价值不断攀升，这一百元的房产投资通过三种回报率方式的计算，100万元的房产投资用在了实处。

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