从2005年至2006年这一年多时间里，房地产政策层出不穷，从“国八条”到“国六条”等，让人目不暇接。毋庸置疑，政策对房地产市场的影响是巨大的，正确把握房地产政策的未来走向不仅对房地产投资者有战略意义，而且对从事证券投资乃至专业的商品期货市场市场投资者都有很重要的意义。

    “国八条”为何没有起到预期效果

    “国八条”出台之后，上海等城市的房价得到了遏止，但北京、深圳等城市的房价却出现了较大幅度的上涨。为什么会出现这样的局面？我认为主要有以下两个原因：

    部门之间的博弈和地方政府的阳奉阴违使房地产政策难以落到实处。2005年中央针对房地产行业的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作，取得了不错的成效。但应该看到不同部门之间的利益协调是很困难的。本次调控虽然艰难地实现了协调作战，但最终仍无法摆脱行业利益的桎梏，如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。

    　我们有理由相信，中国在房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。未来可能会出台的政策包括：不动产税、消费税，也有可能修改所得税法，对房地产的转让实行累进的税率。如果这些政策出台，都会对房地产市场产生明显影响

    这场利益的博弈还包括地方政府，不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。地方政府以及地方政府的官员与房地产市场之间的利益关系是十分复杂的，这是分析房地产政策效果的关键。

    人民币升值预期使金融政策无法得到有效施展。在房地产调控中，金融手段包括利率、信贷、首付比三个方面，在资金过剩的背景下，这三个方面对调控的作用都十分有限。

    第一，利率。从2004年10月至今，央行对利率进行了三次调整，总体上提高利率。但是，在人民币升值的背景下，利率上调的空间非常有限。2006年4月，央行提高贷款利率的同时保持存款利率的不变，说明了人民币升值的预期对利率有很大的制约，道理十分简单，如果存款利率上升，就会有更多的国外热钱涌入中国，人民币升值的压力就会更大。因此，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。

    第二，信贷。通过贷款条件的限制来调节房地产，看似很好的办法，但在房地产市场却会失灵。因为对于银行来说，房地产贷款不仅是利润最高的贷款，并且风险也最小。在利益的驱动之下，希望通过卡紧信贷关口，却难以真正实行。即使国内贷款紧缩，国外的游资也会进入中国市场。

    第三，首付比例。最近，有媒体报道说央行准备提高首付比，将首付比提高到五成，随后，央行出面澄清，没有此计划。我国的首付比大多数在三成，这是比较合适的比例，再提高的难度很大，如果老百姓在三成首付比的情况下都买不起房子，那么将首付比提高就更加买不起房子了。除非实行差异化的策略，对于大户型和多套住房实行高首付比，这是可行的。

    应充分重视税收政策

    对房地产市场的影响

    在2005年、2006年的房地产政策中都充分重视税收政策的作用。“国八条”中有关税收手段是这样的：要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    2006年7月18日国税总局公布了108号文件，发布征收个人二手房转让所得税通知，按照20%的税利征收住房转让的所得税。

【来源：中国证券报】