[专家意见]全国人大常委会委员李连宁此前表示，在房地产的买卖过程中，基本上已经把车库、车位的土地买卖的价钱计算到房价中了，实际上业主已经承担了车库的所有费用，所以应该明确维护业主的利益。

    北京中伦金通律师事务所卢志强律师告诉记者，地上车位和地下车库的归属是不同的，由于小区的道路是归业主共同所有，所以车位也应该属于业主所有，但实际上，开发商要向业主收取管理费，这些管理费的性质是什么，该不该收取，收多少合适，在法律层面缺乏明确规定。

    “因此，今后的物权法有必要对车位和车库分别作出规定，为日常房产纠纷提供明确的法律依据。”卢志强表示。 

    “民宅商用”需经谁同意

    [现状]多年来，城镇居民楼住户深受“民宅商用”之苦，五花八门的公司、店铺进入居民楼，甚至有的商户把住宅的大门变成窗口，居民楼内经常是顾客攘攘，废物满眼，噪音通宵达旦。

    [草案摘录]第75条：“业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。”

    [专家意见]全国人大常委会南振中委员在8月份的审议中曾指出，草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生，但在本条的表述中，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。

    卢志强也表示，民宅商用不仅影响同一楼层的左邻右舍，而且由此带来的油烟、噪音和顾客流，有可能影响不同楼层的业主，所以草案中规定的“相邻的业主”到底是指哪个范围，也有必要予以明确规定。 

    楼顶广告牌收益该归谁

    [现状]现在一些临街的商品楼房及墙面大多设置有广告牌，对于这些设置广告牌所得收益，到底应该归业主所有，还是归开发商所有，经常引发纠纷。

    [草案摘录]第69条：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同权利的权利。”

    [专家意见]据北京的房地产律师介绍，依目前的规定，楼顶广告收益归谁所有，关键要看设置广告的楼房是否属于公共区域，如果在公共区域以外，屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

    全国人大内务司法委员会委员应松年表示，有人认为归业主所有，有人认为归国家所有，还是归这个楼的业主所有？各说各的，各有道理，因此他认为，现在已经引起了很多争议，物权法要说清楚这个问题。

【来源：上海证券报】