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合同上网透视购房全程
“商品房合同网上备案登记就是为了让购房者清清楚楚地知道，开发商手里到底有多少套房子卖，从而维护购房者应有的知情权和正常的选择权！”近日，市房地局有关人士在接受记者采访时，言简意赅地概括了本市刚刚开始的商品房销售合同上网备案。这意味着该制度将对房屋销售作个“CT”,透明整个商品房销售过程。
本报房产周刊特地兵分几路，对网上购房的现状、具体操作和注意事项作了亲历采访，为购房者先作番“探路”，以便让购房者对网上购房备案有个更形象的了解。
本周三，记者全程跟踪了本市第一宗通过网上备案登记系统购买商品房的全过程。
“901室的颜色变黄了！”指着电脑显示屏，中星海上华庭销售经理陆维辉解释说，这表明该套房子已经签了预售合同，只等购房者办理登记手续了。本周三上午9时开始至10时45分左右，记者目睹了本市实行商品房销售合同网上备案登记之后的第一例成交案例交易完成，全程只需花费不到两小时。
9：00
“以前看中了房子，到售楼处往往被告知没有了，而且到处寻找房子，很累的！”周三上午9时整，某货运公司工作的瞿先生和父亲两个人准时来到了中星海上华庭售楼处。瞿先生告诉记者：“最早时，我在家里登陆交易中心网站（http://www.fangdi.com.cn），察看了“中星海上华庭”目前有65套可售房源。”瞿先生说这是他已经在家里完成“功课”。之后，他在售楼处看好了房子，也约定了房价、付款方式等，正巧赶上“网上备案”实施，他很高兴自己买到了房子，更高兴成为本市网上购房第一人。因为在公司从事IT工作，所以他说自己对于以前白纸黑字转变到现在网上签约并没感到不适应。
9：15
售楼人员登陆了售楼处的网上备案系统，进入“中星海上华庭”项目，这时，具体的楼幢信息一目了然地展现出来。记者看到，瞿先生想购买的某幢901室被鲜明地标为绿色。接下来，点击901室图标进入查询具体的楼幢权属，包括建筑面积、层数、土地状况、产权信息、权证或证明号等。“由于我们项目的信息要有自己的密码才能进入，所以这些信息只能在我们售楼现场才能看得到的。”售楼人员介绍说。
9：25
“因为这些信息都是交易中心确认提供的，所以我是很相信的！”瞿先生主要察看了该套房屋是否有抵押等产权信息。在查询权属结束以后，买卖双方签订了一份合同备案拟签书，具体包括了合同上的一些主要内容，如姓名、房价、面积、付款方式以及交易双方需要约定的其他事宜如合同附件、补充条款等等项目。
9：40
网上签订预售合同。按照拟签书上的具体内容，售楼人员在网上将信息逐条录入到交易中心备案的格式合同中，网上签约过程和签订手写合同基本相同。一些补充条款和附件也都已经自动录入到了格式合同中。
录入结束后，售楼人员将已经填写好的合同打印了一份，供交易双方检查。瞿先生和父亲认真逐条地阅读了合同的具体内容。对于一些很重要的信息如单价、面积、还款方式以及补充条款中约定的一些内容，双方都进行了重点审核。在售楼人员的耐心讲解下，父子俩弄清楚了合同中的一些细节问题之后，双方在这份网上备案专用合同的最后一页签字、盖章。
10：35
双方签字、盖章之后，在提交交易中心备案登记之前，双方分别设置了合同密码。由于此套房子的买受人是瞿先生和其父母共3人，所以要设定3个密码。之后，售楼人员和售楼经理分别设定了自己的密码。
双方设置了密码之后，售楼人员点击了“提交”按钮，“这份合同现在已经签订完成、传输到了交易中心！”售楼人员说。
10：45
传输成功后，售楼人员将一共6份的合同逐件打印出来，签字盖章。这时，再次登陆“中星海上华庭”项目察看这幢房子的时候，原来的绿色已经变成了黄色即表示已签房屋。
据悉，在签订了某套房子的预售合同以后，开发商一般会代理购房者办理预告登记，经过有关部门审核通过并办理登记手续之后，该套房屋网上的颜色标识将变成红色。至此，购房过程才算完全结束。
当期可售楼盘不多 “网上房源”须赶“下一趟”
据统计，随着《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》的实施，到今年6月底，纳入整个上海市商品房预、销售合同网上备案系统的房地产项目将达到600多个。目前，已有超过200多家房地产开发商到市房地产交易中心领取了申请表格，入网认证和销售情况申报程序开始启动。截至4月7日，上海首个在网上交易平台上公示售楼信息的楼盘项目“海上华庭”已售出4套，房源销售进度达到7.5%，而反映房源销售状况的五色标识目前无法在网上平台显示。购房意向人已可以在家中轻松点击相关网站，查阅楼盘具体的座落、销售面积、成交金额、均价以及整体销售进度等事项，在网上实时掌握、了解楼盘的最新销售信息，网上查房之旅迈出了实质性步伐。记者日前走访了市中心、闵行、浦东部分在售楼盘的售楼现场,深入了解市场现状。
当期可售楼盘不多"网上房源"须赶"下一趟"
房源有效供应紧缺仍是目前市场的主基调。记者在本市各大小楼盘售楼处现场发现，除了极少部分大规模集中推出房源的楼盘仍有房可卖外，大多数楼盘当期销售房源基本售完，只剩下面积较大的复式单元或者楼层不佳、市场接受度较低的品种。
开发商分批逐栋、小批量推出的销售策略一定程度上加剧了紧缺的氛围。
在长宁区中山公园附近的"凯欣豪园"、徐家汇的"莱诗邸"、浦东的"锦绣华城"、闵行的"春申景城"等大量住宅项目，当期销售房源几乎无一例外地销售一空，下一批房源推出时间、房价定位等均未确定。目前市场上可供"网上备案"
操作的房源实在不多。位于徐家汇南丹东路上的住宅项目"莱诗邸"现场售楼人员告诉记者，由于首批推出的8、9号楼已于数日前基本售完，只剩下2套300平方米左右的复式单元，这部分已售房源无需"网上公示"。而即将推出的第二批房源届时将根据安排全部实行"网上备案"的制度。
沪上楼盘销售的现状显示，目前正处在"网上备案"办法实施前后的临界点，绝大部分当期售完的房源已在今年3月30日之前完成了预售合同签订手续，而开发商紧接着推出的下一批或下一期房源将全部有序地进入"网上公示"的范围，购房者意向购买的房源还将等待房产商在市场上的逐步投放。
虽然有部分开发商"惜售"心态犹存，但大多数房产商仍然表示出积极态度。上房经营集团相关人士表示，上海市商品房销售合同网上备案和登记办法施行后，将极大地规范上海的房地产市场，对稳定和繁荣市场、保持房产商持续的后劲发展提供保障。而前阵子部分开发商人为惜售行为、"一女二嫁"和一房多卖等现象将得到遏制。
本周开始，虽然是各房地产开发商领取相关材料、申报入网认证程序的时间，各楼盘现场的销售人员已有不同程度地被告知近期有实行"网上备案"办法的安排，公司相关部门将组织培训，逐步完成销售合同"网上备案"的各个环节。
对于具体实行的时间，各现场售楼人员有不同的表示，有的认为"网上备案"真正实施时间还早，最快也要到7月份才能施行；而也有认为在4月底、5月初的时候就会马上进入具体操作程序。销售人员同时表示，这些不同的解读源自于开发商部分高层对于政策了解和楼盘销售进度的策略安排。
在购房者方面，关注度日渐提高。在长宁区"春天花园"现场售楼处，购房者徐女士告诉记者，前几日就从报章电视上得知商品房销售"网上备案"的消息，觉得对于今后老百姓买房会带来诸多好处，"网上备案"会成为购房者了解楼盘信息的"助手"，不再听任开发商单方面提供的数据。但她同时表示，如果目前有合适的房源也会马上购置，不会等到新方案完全实施的那一天。
而在"春申景城"看房的刘老先生则表现出了另一种心态，由于目前市场上称心满意的房源很少，即使有价格也令自己难以接受，所以还是打算再观望一阵子，如果开发商"惜售"、投资人"炒房"的现象能够改观，加上今年可以购买的普通商品房逐步增多，所以并不急于一时仓促决定。
凭证上岗专业资格销售人员全线告急按照《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定，购房者与售楼人员签订合同时，当事人双方需要同时输入密码，取得房屋代码并通过网上操作系统进行合同备案。没有取得销售资格的售楼销售人员将不能取得该系统的登录密码，将不能上网进行交易。
据统计，目前上海已具备销售资格的专业销售人员仅1千多人，如果以现有资源平均分摊到每个在售、即将开盘的售楼处现场，每个楼盘仅能获得1.8个人员的配备，如果再将所有的合同签订、网上备案等工作都集中在这1－2个人手上，不仅会导致大幅降低工作效率，同时也给销售管理等环节带来诸多隐患。专业销售人员的普遍匮乏将成为"网上备案"实施以后，制约开发商完成销售计划的一大瓶颈。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，以大多数楼盘目前现场售楼人员的情况看，绝大部分都不具备专业销售资格，人员流动也非常大，很多售楼小姐、先生未经正规培训，在同事帮带之下直接上岗。按照现有相关规定，所有销售人员都要持证上岗，佩戴标志工作，而在现实操作中，真正能做到的只是凤毛麟角，而违规现象比比皆是。
业内人士分析认为，随着"网上备案"办法中关于销售人员资质问题的强制实施，会促使开发商提高销售队伍的整体素质，保持销售环节的常态高水准，这无论对减少因销售人员素质引起不必要纠纷，免却购房者后顾之忧、规范房产销售市场，抑或是对于开发商自身持续发展、商誉的形成都是大有裨益的。 | 
