昆山商业地产是随着昆山城市化的迅速扩张和2001年以来的昆山住宅市场的蓬勃发展而发展的。近两年，昆山住宅市场快速发展，大批房屋交房入住，逐渐形成了稳定的消费群体，催生了商业地产的开发和投资，不仅吸引了本地投资者，也受到不少异地投资者的青睐。

在这些投资者中有成功的，也有失利的，成功有成功的经验，失败有失败的教训，让我们来听听他们是如何看待昆山商业地产的。

王先生是个投资高手，前几年炒房尝到了甜头，也练就了火眼金睛，住宅市场宏观调控后，他及时脱手，眼明手快的瞄准了商业地产。因为对商业行情不了解，所以他目前的投资方向主要是风险较小的办公楼。他告诉记者，在上海目前市中心黄金地段的写字楼几乎都是不卖的，即使卖，价格也太高，就连有些郊区的写字楼也达到20000元/平方米。相比之下，昆山办公楼售价最高也只有8000元/平方米左右，而且品质也不差，在有些区域，入驻企业还享受一定的优惠政策，性价比还是蛮高的。

　　他去年在昆山城南买了一套办公楼，当时售价只有4500元/平方米，现在已经升到6000元/平方米。今年他又在昆山市中心看中了一个LOFT企业家的项目，这种LOFT形态的写字楼层高较高，在上海同类产品价格一般在13000－18000元/平方米，在昆山只有7000元/平方米，他买的一套面积是50多平方米，总价还不到40万元，这在上海是难以想象的。

商业地产的投资回报一方面是出租获利，另外一方面就是物业自身升值，而后者往往是投资者更为关注的。物业能否升值与其所在区域经济发展和消费潜力息息相关。顾先生本人从事房地产工作多年，非常认同这个道理，他当初选中昆山，就是因为对昆山的发展有信心。

　　他说，昆山虽然经济发展非常迅速，但以前基本上是制造业为主，消费能力还不强。目前的昆山已经鲜明定位，将从目前以加工制造业基地城市为主转变为工商服务业为主的现代化城市，这必将促进昆山的商业地产发展，此外转型中的城市，发展机遇最多，所以说投资潜力较大。

　　当然也并不是任何一个项目都有投资潜力的，他认为一个好的项目一定要定位准确，需要结合当地区域特点和产业基础。他举例说，在中心城区合兴路上的华茂汽车商城定位为汽车销售、展示、美容等就比较符合所在地段特点。开发商股东之一就是做汽车生意的，合兴路上原本就有一个汽车二手市场，附近很多汽车制造、销售公司，汽车专业市场的气候已经初成规模，所以项目推出后非常受投资者的欢迎，而且招商也很顺利。

和顾先生的观点正相反，周女士认为，无论如何发展，昆山只是一个县级市，虽然有自身的产业支持，但对上海的依赖性比较强，而且是以工业发展为主，商业环境还不成熟。

　　她说，当初她就是感觉昆山的商业地产刚刚起步，售价也比较便宜，在朋友的推荐下，买了一套办公房。当时开发商告诉她，这个项目距离上海近，交通方便，所在区域是昆山重点开发的地方，投资潜力大。她本来以为买下来以后，让物业公司帮忙找个租客，就可以长时间坐收租金了。没想到，自交房以后她买的这个办公房好几个月都没租掉，主要是因为昆山地价相对便宜，很多企业习惯自建而不是租办公楼，而开发商当时许诺的商业配套至今还是一片空地，找个吃饭的地方都难，怎么能吸引租客呢？物业管理公司也不怎么管这个事情，当地做商业地产的中介几乎没有，她的工作在上海，对昆山并不是很熟悉，平时也没时间联系和处理出租的事情。后来还是通过一个朋友的关系，找到一家贸易公司，好歹租出去了，不过租金只有1元/平方米/天。所以周女士认为，投资商业地产还是要等当地商业环境成熟了之后再进入，可以避免风险。

肖先生2005年买了昆山花桥的一处住宅，当时才2000多元/平方米，总价二十多万元，后来看行情看好，又买了一套，现在已经翻了两倍，这是他颇为得意的。但是对于商业地产，他却有些心有余悸。

　　肖先生说，现在昆山很多商业房地产项目尚未封顶即开始销售，为了吸引投资者，实行包租的方式，许诺在3年甚至更长时间内每年给予一定的回报，他觉得不太可靠。肖先生说：“我认识的一个朋友曾经就吃过这个亏，开发商收了钱之后却没把精力放在开发上，这个项目成了烂尾楼，我朋友的钱血本无归。我是个比较保守的人，投资的前提就是收益稳定。不敢把这个钱放到只有空头支票的开发商手中。”

　　此外，他还提出，目前昆山的房地产市场发展很快，房价越来越高，高铁、城际高速公路等未来的规划已经成为昆山楼盘的卖点之一，开发商宣传的有力工具和涨价的借口。不可否认，这些交通线路的开通确实会拉近昆山和全国各主要大城市的距离，带动昆山的产业经济发展，但这些优势一旦被过度透支，就会提高投资门槛，缩小获利空间。目前昆山市区外的很多商业项目售价类似于上海郊区同类产品的价格，价格优势已经有所削弱。

记者手记：从上面的投资者的言谈中，正反两方好像意见相左，又各有道理。仔细分析后，我们发现，正方看中的是昆山的长期投资价值，而反方关注的是目前存在的一些制约因素，应该说，随着昆山经济的发展和现代服务业的推进，其商业环境会逐渐完善，商业地产的发展潜力还是比较大的，而对于投资者来说，选对区域，选对产品才是最关键的。