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昆山是个适宜安家的城市，西靠人间天堂-苏州，东临第一大城市-上海，西面的阳澄湖，南面的淀山湖秀绝天下，江苏省的东大门，周庄，锦溪，千灯等古镇沉淀了两千多年江南风韵。正因为昆山风景秀美，人杰地灵，经济发达，投资客，台资，日资企业遍地开花。他们在给昆山经济带来繁荣的同时，也在影响着昆山的房地产业。而大量的外企高层，上海富人，昆山精英们更愿意在美丽优雅的昆山选择别墅。由此，形成了昆山目前的别墅群落。从位置来看，昆山的别墅主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别墅。在这里，编者给您一一盘点。
２００６年，国土资源部正式对别墅下发了“封杀令”。“别墅叫停后，对先开发的别墅项目可能是一种利好。”中原地产分析师说：“已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目... >>详细内容 | |
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2005年，昆山别墅开发进入高峰阶段，阳澄湖周边新开了10多个别墅项目。而上海人则是其购买主力，据昆山建设局的统计数据，上海人买走了昆山全部销售面积的25％。一些别墅区甚至有七成别墅卖给了上海人。 其中8成以上的购房者并非以获得投资收益为目标，其目的大多是自住和度假。
与以往投资别墅纯粹为了投资收益和租金回报不同的是，目前投资昆山度假别墅的上海人中，休闲自住是主要用途。据介绍，由于单纯投资休闲度假型别墅的风险性较高，相比较而言，上海客户在昆山区域购房的主要目的还是以休闲自住为主，在上海购房群体中能达到85%以上，而随着昆山度假别墅前景被日渐看好，单纯用于投资的比例较少。而且，多数客源对休闲度假型别墅倾向于独栋的物业，而且面积趋小，一般在300平方米左右。专家认为，这也是度假型别墅与纯居住型别墅的主要区别。
“地段”、“环境”、“价格”、“观景”仍然是上海异地购房者看重的主要因素，而从休闲度假层面的延伸，多数购房者认为，“物业管理”、以及提供的各种服务项目也是体现楼盘品质的很重要的一环。
四大因素吸引上海人置业昆山: 一小时的车程、真山真水的自然环境，加上丰富的休闲运动资源，是上海人到昆山置业的主要因素。
据江苏东恒企业的胡峰分析，上海人购买别墅最为关注的无疑是地段，地段位置是诸多影响别墅价格因素中一个较难人为改变的因素，对别墅的总价起到了基础性的决定作用。
6成投资者年龄在35-40岁之间 调查表明，在超过半数的昆山度假型别墅的上海购房者中.. >>详细内容 | |
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昆山的房价是从2001年开始上涨的，2002年昆山中等价位的公寓单价在1600元/平方米左右，涨幅非常大，一些高档的公寓已经涨到5000元/平方米以上，要寻找3000元/平方米以下的商品房只能到偏远镇区。但在上海的投资者看来，昆山的房价有昆山快速发展的经济支撑，因此房价还有进一步上涨的空间，仍能获取较高的市场回报率。
上海的投资者之所以开始关注昆山的房产市场，主要是看到了昆山市场有很大的市场潜力和较大的获利空间。某代理公司专案经理认为，昆山、苏州的房产市场与上海相比有性价比优势，比如在昆山别墅单价才卖6000多元/平方米，产权酒店7000多元/平方米，而且又有风景优美的阳澄湖。加上每年有大量游客进入昆山，到阳澄湖休闲、旅游、度假、吃大闸蟹，因此产权酒店、别墅出租市场比上海还好，回报率比上海还高，这也是吸引投资者到昆山投资买房的主要原因。很多新盘刚推出就被抢购一空，其中70%以上的购买者都来自上海。长期以来，许多外地的投资者热衷于投资上海的房地产，而少有上海的投资者把眼光投向上海周边城市的楼市。随着上海房产市场逐步走向成熟及房价已经在一个比较高的位置运行，一些眼光比较敏锐的上海投资者开始把目光投向上海周边城市，比如昆山、苏州一带，寻找新的房产投资机会。
原因简析
昆山别墅短期内遇到销售压力的原因，除了市场供应量大、单价和总价高等原因外，也和昆山的人口结构有关。昆山120多万人口中，绝大部分是工薪阶层，需要量最大的是普通公寓。另外由于昆山的人口基数不是特别大，能够消费得起别墅的人不是特别多。可以从别墅的业主构成看出，买别墅的人中，上海人和台湾人占很大比重，一些开发商的宣传重点也在上海，这就是因为昆山客户中别墅客户有限。另外，受新政的影响，一些上海为主要目标客户的楼盘销售受到很大的影响，像南部的一些楼盘。当然，开发商对目标客户错误判断，对产品定位不准也是很重要的原因。 | |
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值得特别关注的一个现象是，在今年新增的别墅项目中，有45%的楼盘容积率在0.7以下，43%的楼盘绿化率超过了60%。在产品设计和规划方面，新盘在品质上与往年比已经大为改观。而别墅购买者一般都比较理性，炒概念又不奏效，一些开发商已经开始从人文环境上下力气。
昆山的别墅一直以欧陆风情为主，但在处理上又加入了一段时间国内城市建设的元素。总体来讲以沉稳为主，用材比较厚重，包括石材、砖材等等，但经过几年的发展，昆山本土的别墅开发开始出现了自己的风格。这种以适应昆山四季分明、空气湿度大的别墅形态介于地中海式别墅和北欧风格之间。具体来讲，昆山的这种别墅在功能上与地中海式别墅接近，在用材上与北欧别墅接近... >>详细内容 | |
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昆山别墅的分布是怎样的，不同板块的别墅呈现怎样的特点，别墅近期的销售状况如何？目前昆山代表性的别墅项目有哪些？昆房网经过整理之后，相信欲购别墅或对别墅感兴趣的网友浏览之后会有收获。
昆山别墅市场上，目前在售的和待售的楼盘大概有30多家。在售的楼盘接近20家，主要集中在西部，占到了46％，其次是北部居多，不到1/4，东部的别墅项目少之又少，除了东方假日城别墅二期在售，几乎只剩下位于昆山花桥镇50K㎡整体规划的国际商务区内的绿地21城。
各区域简述 |
| 中部 从区位、配套、风景等方面来看，中部板块在售别墅，占有相当的优势，其中桃花源，地处昆山市中心风景区玉峰山山脚，依山靠水，园在景中，景在园中；国际艺术村和绿洲山语南北相对，同位于水秀路与花园路交汇的地方，抬头也可见秀丽的玉峰山，而星河·金色港湾毗邻青阳河，和市镇府一河相隔，天然的水景。在市区能够有成熟的配套，这是其他板块无可比拟的优势，难能可贵的是，所处区位都借力了自然的山水，同时区位都闹中取静，避开了城市车马的喧嚣。客源来看，星河·景色港湾、绿洲山语和国际艺术村是以本地人为主，而桃花源定位在高端，主要针对身价千万以上的高级私营业主、大型企业老总、外籍人士，这类别墅也可考虑大型企业的企业宅邸。 |
·桃花源
·玉山玉峰山山麓
·纯中式古典私家园林外形，绝佳优质房型、超现代内部结构，豪华气派、极其舒适。桃花源占地100亩，道路、会所多处中小型景观及三个中式公共园林占去土地45亩，共有新古典私家园林39幢。 |
·世茂·蝶湖湾
·长江南路
·沁湖美墅10万平米蝶湖潋滟水光和40万平米湖畔公园自然美景，超大面宽、超越普通TOWNHOUSE户型面积的240m2－280m2经典TOWNHOUSE户型等众多优势特色。 |
·水秀艺墅
·花园路与水秀路交汇处
·该案联排别墅为242平米,买242平米可得到280平米产权,使用350平米超大空间. 40平米私家花园.赠送40平米一楼产权活动室. |
 ·绿洲山语
·昆山市水秀路
·该案联排别墅90多套，独栋别墅21套,面积380平米左右，该案正对亭林公园。房型好，区位好。 | |
| 东部 绿地21城是绿地集团在花桥国际商务城规划建设的13平方公里的人文新镇，濒临吴淞江水系，地理地貌相当优越，距离上海市中山公园仅半小时左右车程。整个21城共有四大巨型社区，配套完备，规划合理。整个项目主要面向上海客户。 陆家的东方假日现推2期别墅，推出约16套，均价不到4000元/平米，面积大约在230平米左右。以本地陆家客源为主，也有部分上海客户。 |
·巴洛奥托
·石牌
·每栋占地约两亩，部分高档水景别墅将达5至8亩。其中湖心岛占地约四十二亩，是一四面环水的小岛。 |
·铭流府邸
·白塘路与春晖路交汇处
·16套叠加电梯别墅，36套联排别墅。叠加电梯别墅面积范围183.81-213.68，价格4588元/平米起，联排别墅面积范围249.29-258.49。 |
·天地·美墅
·春晖路与白塘路交界处
·为联排别墅、叠加别墅，推出联排36套，叠加16套，坐落在公园中，距离易初爱莲较近。小区规模较小，自身配套一般，周边商业配套基本齐全。 |
·沛绿园
·长江北路339省道交汇
·苏州园林式的建筑风格，内部景观优美流畅，空气清新，建筑设计因水而就，专为重视生活享受人士设计。 |
·花都艺墅
·长江路与339省道交汇处
·该案包括联排和叠加别墅。房型面宽较大，至8.6米。该案赠送前后私家花园、汽车位。 | |
| 南部 该板块的别墅以下共同点：以面向上海客户为主，福运马洛卡、卿峰丽景、水都美墅上海客户大约分别占到了90％，70％和85％；其次价位不高，福运马洛卡总价100－150万元，而卿峰丽景均价在5280元/平米；第三，风格突出，福运马洛卡是地中海西班牙风格，而卿峰丽景是中式别墅风格，利用千灯的文化元素吸引客户。周庄唯一的别墅群水都美墅，定位为新上海休闲家，推出小户型别墅，独栋约210㎡，联排约170㎡。 |
·耀江淀湖桃源
·昆山淀山湖
·淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，距旭宝高尔夫球场1.5公里，及在建中的苏沪高速构筑便捷交通。 |
·鸿禧山庄
·张浦镇浦江南路
·该案离苏沪高速2公里，.赠送车库、阳光活动室近100平米，私家花园50-120平米。 |
·上郡
·千灯镇环镇公路
·上郡是千灯唯一景观以水景为主的别墅社区。西临张大千农业休闲生态园，为该案业主带来悠闲、舒适的都市田园生活。 |
·丰泽里
·张浦镇政府北侧
·丰泽里180户约61200平米联体别墅，每户设有二个停车位和30000平米沿街商铺居张浦镇中心位置。花园住家均为江南庭园式风格。 |
·恒海国际高尔夫
·淀山湖镇永利路
·该案为1000亩的大规模楼盘。样板区为20套独栋别墅，含8种户型。 |
·福运·马洛卡
·振淀路与朱家角交汇
·该案一期推出别墅100栋。主要依托淀山湖镇淀新路商业配套。该案距汽车站约1公里，交通比较方便。部分已经交房。 |
·佑林泰极
·千灯沿沪产业带核心区
·佑林．泰极是韩国佑林集团在华投资的首个项目，是高档生态住宅社区，具有得天独厚的交通区位优势和发展潜力。 |
·倚林佳园
·昆山市锦溪古镇东侧
·结合西方现代生活方式而构筑的新东方别墅群落。 由103幢联体别墅及双拼别墅组成，其中联排为前庭后院，双拼则一墅一湖。 |
·梦莱茵
·淀山湖畔
·本案位于淀山湖畔，环境优美，周边配套齐全，旭宝国际高尔夫球场紧邻案场，休闲娱乐活动方便。 |
·大唐奥斯汀
·千灯景泾路秦峰路交界
·该案交通便利，到上海虹桥机场和苏州市中心只需15分钟车程。本案为纯英式风格别墅社区,三重庭院, 周边配套齐全。 |
·水韵花苑
·全旺路与云亭路交汇处
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·卿峰丽景
·千灯机场路南侧
·一边是传承古韵中国情,一边是塑造别墅世界观. |
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| 西部 西部别墅分两种：一种是“市区型”，这类别墅主要分布在城市的西部、北部，此区域紧临亭林公园、生态森林公园，卖点主要集中在“生态、山水”等因素，客户群以昆山本地人为主。另一种是“郊区型”别墅，是最近两三年开始出现的，主要位于阳澄湖畔，位置相对较远，主打概念是“度假、旅游和餐饮”，客户群以上海人为主。据调查，阳澄湖畔某些别墅区的购买者上海客户占到了7－8成，而且是以自住为主。西部别墅，马鞍山路沿线至阳澄湖一段新老别墅群有20多家。 |
·清风华院
·苇城南路近马鞍山路
·建面36万方，170－220 m2西班牙加州风格联体别墅，共152户，绿化率约41.17％。全部赠送地下室与车库。 |
·天伦随园
·巴城巴解路临湖路交界
·该案为苏州园林中式别墅。依傍阳澄湖，是该区域目前在建的唯一纯苏式园林独栋别墅小区。东阳澄湖、西阳澄湖、巴城湖三湖环绕。 |
·檀香园
·马鞍山西路末
·该项目座落在阳澄湖公园内，原创西班牙风情、水景、坡地、下沉式私家花园为该楼盘最大亮点。样板区和样板房对外公开。 |
·鹿澄天地
·民权路与阳澄路交叉处
·该案临近阳澄湖，景观较好，为前庭后院风格，花园面积在300-1100平米之间，购房赠送中央空调和热水器。 |
·国际上湖
·湖滨路与锦丰路
·该案距阳澄湖、巴城大型休闲区车程10分钟，且首付低，商业设施齐全，小区酒店规划中，酒店管理由戴徳梁行实施。 |
·丰泽园
·古城路锦丰路交叉口
·该案位于昆山西部阳澄湖一带，物业形态为独栋、叠加、双拼别墅。该案距巴城仅需10分钟车程。 |
·锦绣蓝湾
·马鞍山路环城西路交叉
·该案一期9月2号开盘,推出230套房源,楼盘形态为联排和双拼,联排别墅面积为164-184平米的四房,双拼主力面积在202-205平米。 |
·万方春之声
·马鞍山路森林公园旁
·该案一期、二期均已售完，均为准现房。三期处在规划中，尚未推出,该楼盘紧靠森林公园,居住环境好。 |
·金色森林
·马鞍山路森林公园西侧
·金色森林居住区部分楼体底层设置架空层，小区内部分引入自然活水，塑造原生态景观社区。 |
·水木清庭
·花园路和江浦路交汇处
·中式别墅，联排一共194套，面积从85-120平米不等，联体面积200-280平方米，周边配套有好家居、菜场、森林公园。 |
·果岭上的日子
·马鞍山路通澄南路交汇
·外墙EPS保温体系、中央新风系统这两大昆山别墅市场首次采用的绿色技术，保温、隔热的同时，还有昆山首次引进的18洞迷你高尔夫景观。 |
·御墅临峰
·花园路与虹桥路交汇处
·该盘有联排和双拼两种，四联体均价5600元/平米，距亭林公园3-5分钟的车程。6月11日正式对外销售，316平米实际计价面积为265.21平米，311平米实际面积为257.6米 |
·泰泓花园
·马鞍山路阳澄湖交叉
·该案为阳澄湖畔规模最大的别墅群，主力面积在350－380平米左右，均价7300元/平米。
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·克拉水城
·巴城民权路18号
·位于阳澄湖的克拉水城总建筑面积21000平方米，总共分四期销售，现销售二期，一期已经全部售完，均价在7600左右，销售面积为257到368不等。二期也已经基本售完，三期开盘未定。 |
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| 北部 北部的在售别墅也不多，但各有各的优势。沛绿园小区规模虽不大，但小区环境怡人，四面环水，景点比较精致。客源以昆山当地人为主，包括私营业主，政府官员等；以及 “5+2”生活方式的上海人；花都艺墅，框架结构，较结实总价不高，均价5800元/平米。客群中台湾人占75%；昆山当地人占20%，包括昆山政府官员，私营企业主及外地的私营业主占15%。华城美地外立面比较漂亮，南加洲风格，小露台比较大，地上三层别墅，退台式设计，层次感比较强，以当地人为主。 |
·巴洛奥托
·石牌
·每栋占地约两亩，部分高档水景别墅将达5至8亩。其中湖心岛占地约四十二亩，是一四面环水的小岛。 |
·铭流府邸
·白塘路与春晖路交汇处
·16套叠加电梯别墅，36套联排别墅。叠加电梯别墅面积范围183.81-213.68，价格4588元/平米起，联排别墅面积范围249.29-258.49。 |
·天地·美墅
·春晖路与白塘路交界处
·为联排别墅、叠加别墅，推出联排36套，叠加16套，坐落在公园中，距离易初爱莲较近。小区规模较小，自身配套一般，周边商业配套基本齐全。 |
·沛绿园
·长江北路339省道交汇
·苏州园林式的建筑风格，内部景观优美流畅，空气清新，建筑设计因水而就，专为重视生活享受人士设计。 |
·花都艺墅
·长江路与339省道交汇处
·该案包括联排和叠加别墅。房型面宽较大，至8.6米。该案赠送前后私家花园、汽车位。 |
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·琨城帝景园
·长江北路东侧
·别墅建筑面积41890平方米，高层面积178900平方米，公共配套面积6000平方米，地下车库面积37600平方米。独体别墅92栋。 | | |
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昆山市的别墅用地受政策的制约早已停批，已开发的别墅可为两类，一种是“市区型”，这类别墅主要分布在城市的西部、北部，此区域紧临亭林公园、生态森林公园，卖点也集中在“生态、山水”等因素。另一种是“郊区型”别墅，是最近两年开始出现主要位于周庄、淀山湖、阳澄湖，它们的位置相对较远，主打概念也是“亲近自然山水、度假、旅游、餐饮”。
开发商近年来已经将开发重点从市区西北面转到了市区的东面，合围之势已相当明显。别墅的价格双拼在6000元/平方米以上，10000元/平方米的独栋别墅价格已属高端。外地购房者对度假型别墅越发青睐，形成阳澄湖、淀山湖、双阳湖三个休闲度假别墅区，休闲自住是他们购买别墅的主要意图。其中，低于200万元的休闲度假类型的别墅物业是外地购房者的首选。 |
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 2006年，全市完成GDP932亿元，比上年增长19.4%；财政收入151亿元，其中地方一般预算收入65亿元，分别增长19.2%和23.1%；进出口总额427.5亿美元，增长16.9%；全社会固定资产投资280亿元，增长17.9%；城镇居民人均可支配收入19016元，农民人均纯收入10508元，分别比上年增长10.4%和11%。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山蝉联第一。
在未来的长三角人居版图上，昆山将成为一片令人热血沸腾的土地。创造全国千分之三的GDP，这是昆山的核心竞争力；魅力最佳城市，这是昆山的城市名片；上海至昆山50公里，这是昆山的地缘价值。昆山，新城市引领新生活。 | |
 昆山地处上海、苏州之间，东距上海50公里，西邻苏州37公里。从上海虹桥机场坐车到昆山，只需要半个小时。上海浦东机场也有巴士直达昆山宾馆，车程大约为1个小时。可以说，上海具有的优势，同时也成了昆山的优势。另一方面，昆山又克服了上海的劣势，因为它有比上海低得多的土地和劳务等商务成本。此外，再加上当地的政策优势，三者合一，使昆山成为理想的投资地。
民间流传着一句话：“昆山行政上是江苏的，经济上是上海的。”从某种意义上说，这话不算夸张，因为上海确实是昆山经济飞跃的重要依托。但可能让不少昆山人有点意外的是，他们崛起的关键，并非当上“上海后花园”，而恰恰是在上海传统强项的制造业上，以“紧靠上海”战略取得突破，在上海鼻子底下奋勇抢食并开花结果。 | | |
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面对众多的别墅昆房网主张五大导向取舍价值，传导别墅生活主张和提示其丰富内涵。
第一导向：别墅区位语言，别墅所处空间特色和地域价值，包括所处地段环境特色、自然环境资源、人文环境资源、社区环境资源、商业配套环境等资源，交通网线及其他公建筑配套设施资源特色等。
第二导向：别墅建筑语言：别墅的二度空间特色和价值
包括规划设计理念，别墅造型、风格款式，小区环境空间艺术与园林艺术，生活服务配置和建筑材料运用等。
第三导向：别墅生活语言别墅生活三度空间的特色和价值包括生活主张和居住文化内涵，房型功能方便性，休闲优雅性、私密性、安全性、绿色环境，以人为本用楼字化生活等居家理念生活设置等特色。
第四导向：别墅社区语言，别墅的社区精神和文化主流特色与价值包括市场定位目标客户群，社区文化环境和精神倡导。
第五导向：别墅的人格语言，别墅社区的人性化服务与价值，包括业主人格尊重度、日常生活、休闲娱乐、健身康乐，社区文化、出行采购，人际交流等人性化服务特色，科技含量，设备及场馆配置，生活设施设备报修便捷度，通讯管家服务一门式服务，社区化服务，双语服务特色。
结合这五个导向，概括昆山的别墅的五大片区，不难发现别墅的价值和导向意义。 | |
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A、独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
B、TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。
C、双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。
D、叠加式别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
E、空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。 | |
昆房网策划专题
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“我现在是看空这个板块的。公司正通过中介机构把手上囤积多年的别墅地块抛售给一家私人股本基金。”汪先生（化名）是该板块一家房地产开发企业的负责人，扎根淀山湖项目已有数年之久，对于这一市场颇为了解。“这个板块已经掉进了冰河期，部分开发商正面临生死劫。死扛着，就有可能变成扛死。如果此次出售成功，公司虽然要亏一部分钱，但出逃是值得的。” 
客商之所以看好“阳澄湖”是因为周边交通便利：沪宁高速公路、312国道\苏州环城高速公路均经此地，且娱乐设施相对丰富有大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、托普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学城、体育馆、高速路等重大投资项目施工现场、占地3100亩的生态公园均让客商一路走来投资信心节节攀升..