阳春三月，张先生坐在自家在苏州的别墅花园里，心情格外愉快。

　　去年下半年，张先生随购房团购买了苏州太湖“胥香园”别墅，总投资90万元，首付40多万。仅仅不到一年的时间，张先生已经赚进了不少，除了偶尔周末来度假，还可以分享到其它度假者奉上的租金，而今它的市场价也涨到了110万元左右。

　　不久前，由某机构组织的上海异地购房团浩浩荡荡出发，一天之内连发四趟车，共有100多位购房人，分别去浏河的“上海假日”、苏州的“胥香园”和“帕堤欧”、天目湖的“香樟铭园”等楼盘看房。仅仅一天之内，购房团共成交了20套度假型别墅。

　　投资者转向中小城市风景住宅

　　投资者的思路转变，跟目前上海居高不下的房价有着很大的关系。

　　投资苏州度假别墅的张先生是这么考虑的：如果按照40万元的投资标准，无法在上海投资商铺及写字楼，而其它投资产品风险较大，只能去二线城市寻找总价低、风景好的住宅进行投资。

　　有地产分析师指出，上海中小投资人之所以去异地投资，一方面，上海的房价过高，投资空间较小，使得中小投资人离开上海；另一方面，这些投资人非常熟悉上海周边的城市，平时周末经常去苏州、无锡等城市度假，相比在上海推广的海南及北海的房产，长三角城市的生活环境较适合上海投资人，距离也相对较近，这些购房人更加愿意购房长三角中小城市的风景楼盘。

　　购房团组织人钱梦明认为，随着长三角高速公路网络的开通，两三小时周末度假地产的概念基本形成，许多上海的投资人会在长三角中小城市的旅游度假区购买物业。

　　“去年8月份以前，上海到黄山要6个小时，随着徽杭高速公路通车，现在从上海到黄山只要3个小时，这些购房人周五下午6点开车离开上海，到黄山也就晚上9点左右，住两个晚上，周日下午4点从黄山出发，到上海也就7点。另外，有些城市在概念上和上海没有什么区别了，如江苏太仓的浏河，电话区号与上海已经统一了。”钱梦明认为。

　　据统计，长三角中小城市的度假型别墅七成以上由上海购房者消化。

　　度假为主 投资为辅

　　“上海房价太高，儿子要结婚，我准备把上海的房子让给儿子结婚用，我在苏州或者昆山买一套房子，这些旅游度假城市环境较好，适合养老。从苏州太湖到上海的市中心也就一两小时左右路程，与其在上海外环买套房，还不如在苏州太湖边上买一套别墅，总价也才70万元左右。”多次参加购房团的李先生表示。

　　这些在异地购房的上海人70％带有旅游度假及养老的目的，纯粹投资只占30％。这些度假别墅周边景观资源较为丰富，配套也较为便利，如苏州的帕堤欧周边有太湖；金雁汇代理周庄的“水都意墅”周边有湖泊和古镇，这些在沪推广的别墅以一般总价在100万元左右。

　　钱梦明认为，上海投资人去异地购房，首先考虑的是养老，其次兼具投资。上海人口老龄化问题较为严重，再加之上海的房价过高，在上海郊区买房还不如去昆山或浏河，毕竟这些城市的环境较好，房价较之这些郊区便宜，上海的有些区离这些城市较近，如沿着宝山的沪太路就是太仓的浏河，在浏河能享用到“三鲜”（江鲜、河鲜、海鲜），上海人非常青睐这个地方，去年一年浏河的“上海假日”每周都有上海购房人身影，80％的房源是上海人消化的。

　　当地消化难

　　当东兴房地产开发有限公司总经理陈俊华拿到“帕堤欧”地块时，非常犹豫。该地块位于太湖东畔，东山之侧，按照这个地理位置，如果项目定位高端，本地及周边城市的购买力很难消化这类物业，如果做经济型别墅，陈俊华担心今后的销售，因为当地人对于投资的概念较弱，这类产品在苏州很难消化。

　　看到有许多车辆带有“沪”的牌照停在太湖岸边时，陈俊华立即想到公司今后开发的产品应面向上海市场，只有上海购房人才能理解类似的度假地产产品。在他看来，都市中产阶层是一个庞大的消费群，他们向往太湖及东西山风景区的田园生活，但太湖周边除了高端别墅没有适合他们度假休闲、养生的项目，为这个客户群度身定做肯定会得到市场的认同。

　　陈俊华告诉记者：“去年一年，‘帕堤欧’没有在苏州进行过推广，开盘也在上海进行的，苏州本地客户对休闲度假产业缺乏理解，本地消化较难，而上海市场对我们这类产品有着很大的需求，目前我们的客户80％是上海人，其余的客户也来自江浙一带。”

　　分析人士指出，长三角一些中小城市房地产市场刚刚起步，价格低，投资比例较少，这和2002年的上海基本相同。当地的人们缺乏投资意识，一般不会购买第二套物业，更不会考虑买风景住宅作为投资。

　　事实上，经过这几年房价的上涨，上海人对投资的概念已经非常清楚：这些中小城市的风景住宅有着稀缺性，特别是苏州太湖周边已经没有地块开发一线的别墅，目前价格仍处于低估，现在正是投资的好机会。

　　度假型别墅最高涨幅达15%

　　据了解，长三角中小城市的地价普遍较低，有些城市的房价在2000~3000元/平方米，物业具有升值空间，如黄山休宁地区，物业的楼板价一般在1000元/平方米。此外，这些城市房地产市场才刚起步，也需要一定的投资来促进当地房地产市场的发展。

　　从去年在上海推广的一些楼盘来看，最高涨幅为15％左右，如苏州太湖的“帕堤欧”去年开盘时价格为3600元/平方米，今年的价格为3960元/平方米，涨幅在10％左右，太湖的胥香园开盘时4800元/平方米，今年价格5600元/平方米，涨幅在15％左右等。

　　钱梦明分析，由于风景住宅的稀缺性，长三角中小城市一线的湖景房、江景房，今后开发量会逐渐减少，这些别墅每年涨幅应当在20％，观景稍微差一点的在15％左右，平均涨幅在12％左右。昆山的千灯镇、太仓的浏河、江苏的同里别墅也只有80万元左右，这些地方房价刚刚起步，又是千年古镇，风景也好，一般的度假型别墅每年上涨15％左右不成问题。

　　度假型别墅价值被低估

　　金雁汇相关人士认为，造成上海购房人大量涌入，一方面是因为这些中小城市的土地成本较低，有着明显升值空间；另一方面包括苏州在内的一些城市，市中心的房价远高于风景旅游度假区的物业。

　　目前，上海购房人投资的热点城市有：苏州太湖、太仓浏河、天目湖等。未来上海购房人可以关注城市则有黄山的休宁、吴江(吴江博客,吴江新闻,吴江说吧)的芦墟、同里、周庄等地。这些城市共同的特点，一是风景好，如芦墟镇50%的面积为水域，适合度假休闲旅游，而昆山的锦溪是千年古镇；二是价格便宜，如黄山的一些别墅单价在3000元/平方米左右。

　　事实上，上海购房人投资的城市，地价普遍较低，根据《江苏省城市地价动态检测报告》指出，去年江苏省长三角地区综合地价为每平方米838.90元，高于苏中地价每平方米98.25元，与苏南地区地价相差每平方米13.94元。地价稳中有升，去年综合地价增长率为5.36%。根据《全国地产价报告》指出，2006年长江三角地区城市综合地价增长率最低，仅为0.52%，远低于全国3.65％的总体地价增长率。

　　钱梦明表示，度假型别墅价值被低估是个事实，以苏州为例，工业园区的公寓房在6000元/平方米左右，太湖周边一些别墅价格却在4500元/平方米左右，整个太湖的房价没有被完全释放，仍然有很大的投资潜力。

　　金雁汇董事副总经理路前军认为，虽然长三角中小城市经济较为发达，但他们缺乏投资及度假消费的概念，而上海人则不同，现在很多中小城市的开发商在设计规划上就是为了上海市场而打造的，产品符合上海人的口味，在销售上以上海为主，本地为辅。

【来源：中国房地产报】