买下世贸商城踏上解套征途

106个商铺，共套牢小业主逾2亿资金

编者按

1997年前后，一种叫“返租回报”的商铺营销模式在深圳、广州等城市兴起。这种方式极具诱惑力之处在于“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式。1999年，深圳世贸商城就以这种方式发售场内商铺，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，小业主们一场投资之旅却渐变成了痛苦“解套”的漫漫征途。

投资场内商铺在深圳也有不少成功案例，例如赛格电子配套市场、罗湖商业城等。场内商铺，到底是毒药到是蜜糖？小业主们应该注意哪些风险，本版将为读者一一细解。

3月26日上午，在世贸商城举行的第一次业主大会上，一名业主在争吵中抡起折叠椅要打人。这次会议目的想延长招商期限，但多数业主却呼吁这家招商公司立即“下课”。究竟什么原因让个别商铺业主大动肝火？

“十年收回投资”美梦落空

世贸商城1999年发售，当年在华强商业圈引起震动。一楼靓铺要6万元／平方米（建筑面积），二楼要4万元／平方米（建筑面积）。当时，开发商称业主10年左右可收回投资。为使业主放心，开发商许诺代理经营商铺3年，每年返租8％至12％。其后3年，这些承诺都兑现了。2002年，商铺经营开始下滑，2003年基本停止营业，小业主们每年10％左右的投资回报美梦落空。

众业主奋力自救

业主成先生说，商厦开发商因经营不善，现在成为一个“负债累累”的公司。找它也没有什么用。只能靠业主自救。去年，深圳一家知名百货商愿意接手经营，租期十年，条件是要得到全部106个铺位的业主100％授权。由于租金远达不到业主们预期的回报率，少数业主不同意，此事只得作罢。

后来，两位业主成立招商公司，众业主通过协议，许诺这家招商公司以出租公共部分的收益支付招商成本，合同期半年。然而，合同期过了，招商失败。两位业主又试图联合一家商业策划咨询机构，进行另一轮招商。开这个会，就是咨询业主是否同意新的招商项目。但遭到大部分业主反对。多数业主同意成立业主委员会，实行利益共享，风险共担。负责招商的那位业主脸上挂不住了，狠狠对台下众业主说：“你们谁有本事招来商家，我给他磕头！”说完甩手走了。

经商高手纷纷中招

胡女士当年本来在华强北现代之窗买了一个商铺，租金颇丰。为了买世贸商城，她把那个商铺卖掉，再从银行贷款400万元买了三个摊位。她如此形容自己的产权，“没有隔墙，连分隔线也没有，但看图纸大概知道在哪里。”商城停止返租后，她欠银行连本带利共33万元。为了不留下不良信用记录，最近她“拆东墙补西墙”，拿住房做抵押，贷款还掉了商铺按揭。

广东生意人黄先生当年也挥金买了两个商铺，一次性支付360万元。但说起收回投资，他苦笑着摇头。成先生花100多万元买了一个铺位，以为今生无忧了，现在每月按揭近3万元。他说，按那家百货商的租金，他的投资要70年才能收回来。有几十个业主干脆不交按揭了，把铺位产权交给了银行。在银行拍卖中，这些商铺能卖到原价的1／4就不错了。这些成功的商人，为什么都往这里投资呢？业主刘先生说，“当时的商铺营销太成功了，很难看出其中的风险。”

中海物业管理公司世贸大厦管理处也苦不堪言。管理处主任家卫军叹道：“从2003年起就没有在这些商铺上收到过物业管理费。”

产权式商铺已走到尽头

“世贸商城在全市具有典型性，说明场内产权式商铺蕴含很大的风险，已经走到尽头了。”方略房地产研究中心主任茅巍对此评论说。

世贸商城的问题也引起社会关注。就在业主大会召开的当天，本报发表人大代表邓志荣的建议：《“蒙尘的珍珠”何时重焕光彩》。他建议政府有关部门认真进行市场调查分析，找准定位，引进世界品牌机构使“世贸商城”焕发青春。

世贸商城一二楼的商铺面积分别为1600平方米和3300平方米。据估计，业主们总共投资了超过2亿元。商铺闲置，对业主们是煎熬；对政府来说，盘活这个商城，等于为酝酿已久的华强南商业圈走活了一颗关键的棋子。

新闻透视

场内商铺存在致命弱点

产权分散不利于招商和管理商家有心接手也很难保障固定回报

面临着与世贸商城同样问题的商业大厦在深圳还有不少。方略房地产研究中心主任茅巍透露，南山南景苑下面的一二楼商铺，在曼哈商城撤走后，现在已经关闭，正在努力招商。正在经营百货业的某商厦年回报率也只有6％左右，而且租期满后如何经营也是未知数。探索解套之道，是当前深圳很多商铺投资者面临的问题。

【来源：深圳商报】