茅巍说，“返租回报”作为一种地产营销模式，是于1997年左右在广州、深圳等城市开始兴起的。其形式多样，包括“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，都是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场，并由此推高铺位价格。“返租回报”最大的问题是返租期满了之后如果没有固定的大商家入驻，整个商城产权就分散在若干个小业主手中。产权分散导致不利于管理，即使有商家接手也很难保障有固定的回报。从实际效果看，开发商以8％到12％的回报率吸引买家，如果整体出租给超市、百货，租金一般在20元至40元／平方米之间，很难达到业主预期。

世贸商城商铺业主们推选了业主联合会代表，准备由这些人负责招商，不再经过任何中介。但招商主体没有公司化，无法运作。必须由所有业主共同组成一家股份公司，使产权股份化。股份公司委托一个专业机构进行招商，收益按股份大小分配。这样便可以解决100％授权难题。

然而，另一个难题出现了：业主们是凭商铺面积入股还是凭投资额入股？因为每个人买入价差别很大，很难统一股份标准，操作起来难度较大。

茅巍说，现在深圳商业地产应该观念更新了，不能再靠返租回报吸引投资者了。

权威解释

深圳明令禁止以“返租回报”作诱饵

2001年6月，建设部正式实施《房地产销售管理办法》，禁止“以返本销售和售后包租的方式”，但只限于未竣工的房屋。

对于已竣工的楼盘，这样的禁令是否还有效？记者采访了深圳市国土和房地产资源管理局市场处处长李东。

李东说，对以“返租回报”为口号销售楼盘的做法，我们的态度是明确反对的。这是为了防止中小投资者的权益受到侵害，这种做法对业主来说蕴含着极大的风险。能兑现承诺固然好，问题是很多开发商无法兑现。开发商返租业主们的商铺后往往是跟大商场合作实行整体出租，因商业回报率较低，不可能开出很高的租金去兑现承诺。这样一来，开发商就得自己掏钱补足差额；一旦资金链崩断，开发商很可能会把损失转嫁给广大业主。

去年3月，深圳市为规范房地产市场，重申不允许返租销售，并进行了房地产广告专项治理。李东说，建设部的禁令只强调了预售楼盘不可以这样做，从控制商铺投资风险的角度讲，现售阶段的楼盘也不能那样宣传。

李东说，如果商铺投资者明知国家和深圳有这个规定，还听从一些开发商的违规宣传买了这样的商铺，指望着“返租回报”，出了风险也只能自己承担。

至于场内商铺产权不清的问题，李东说，场内商铺的产权也可以分得很清楚。房地产测量部门对很多大商场的虚拟分割或是实体分割，都要求打地钉，让各业主知道自己的“地盘”在哪里，有多大。这样，一铺多卖就很难操作。

专家建议

场内商铺是鸡肋经营不易解套难

业内人士如何看待投资商铺呢？深圳市思特商业地产运营管理有限公司董事长罗海波一语道破：场内商铺最好别买，买了以后经营不易，解套更难。

罗海波仍然记得，当年很多商厦以这个口号吸纳了大量的社会资金，有的地方还出现疯抢的局面。但去年以来，这种销售方式渐渐冷落。而一些曾经这样做的发展商也很受伤，补偿金付了不少，业主投诉却没完没了，也不敢再尝试。他不认为所有开发商都是故意骗人，但由于商铺供应量增加很快，商铺租金起不来，确实给开发商带来很大的压力，有的是支持不下去才被迫放弃的。

罗海波说，早就预料到世贸商城的做法“不可持续发展”。他说，这种模式最早出现在中国台湾省，后被大陆引进。香港的大地产商通常不出售商铺，而是自己出租。欧美等国有各种基金如养老金等可以利用，这些基金的回报率只要4％至5％就可以了。开发商用这些基金开发房地产，对银行贷款的依赖比较少。而中国房地产开发商70％的资金要从银行贷款，急于资金回笼，就倾向于走这种投机取巧的路子。

这种做法对中小投资者的风险很大。因为商场内商铺的产权是分散的，如果在返租期内能招到大商家入驻，问题还一时看不出来。返租期满后，产权再次分散，很难达成一致的租赁条件对外招商，到那时矛盾就突出了。

当年“返租回报”的惯例一般是承诺7.5％至8％的年回报率，这一回报率高于市场租金平均水平。比如大商场能接受的租金一般是每月30元／平方米。发展商愿不愿意、有无能力垫这个差价是很大的问题。

商铺投资者如何规避风险？罗海波说，开发商返租期长而且承诺的回报率很高，这里面可能是陷阱；如果开发商返租期不长但回报率也很高，也不那么可信。如果开发商承诺的返租期较长比如说15年，回报率为3％至4％，反而是比较可信的。当然，这还要看开发商的信用记录。如果开发商过去的信用较好，就更可信。但一般来说，步行街的当街铺位，投资回报比场内商铺更有保障。虽然场内商铺也有比较成功的例子，但他还是建议投资者最好不要买场内商铺。

【来源：深圳商报】