令广州商业地产一阵骚动的“商务部彻查商业地产”日前悄然结束。商务部调研组一行于14日抵达广州，在广州正佳广场、东莞华南MALL进行了参观考察，并在东莞召集当地几大MALL发展商座谈，在广东逗留的时间不足两天。随同商务部调研组前来的，还有中国商业地产联盟和建设银行的有关负责人。

　　“低调得出人意料，”一位直接接触过商务部调研组的发展商告诉记者，“北京方面没有结论，也没有抛出观点，但留下了几个针对性很强的问题。”


　　疑问一：


　　抬高商业地产准入门槛？


　　在东莞座谈会上，东莞市经贸局有关负责人明确表示当地购物中心过多，并表示将对商业地产进行严格的准入控制。当地几大MALL的负责人也对商业地产过度发展稀释区域商业含金量的后果表示担忧。“商业地产在不经控制的环境下发展，1＋1＝0.5几乎是必然的。”有发展商感叹。


　　“如何让商业地产健康有序发展”是这次商务部调研的目的，与商务部同样关心商业地产发展的还有银行机构。商业地产建设对贷款的依赖让银行的神经绷得更紧，对于抬高商业地产门槛的呼声也越来越高。


　　据了解，商务部在进行实地调查前已经向专家层进行过征询，其中包括一些保守观点。如要求发展商在项目前期先制定定价标准、租售比例，甚至招租达到一定比例后才允许项目上马等，但考察组在听取发展商的“实操”意见后，对引入专业中介机构、海外资本提高商业地产项目素质等积极做法更加感兴趣。


　　疑问二：


　　商业地产应从宏观着眼？


　　如今业界在商业地产的诸多问题上争执不休，特别是在购物中心体量与所在城市经济总量如何搭配，以及是否应出售产权与租售比例上一直难有共识。而商务部有关负责人并没有彻底否定商铺出售与“返租”等经营方式。“对于目前而言，了解到更多的问题比提出解决方案更加有价值”，有发展商感言。


　　“正佳广场一直在期待着能开通一个地铁口，如果在项目规划前期就能解决，人流肯定会比现在更多。”正佳广场经营管理公司总经理罗草茹表示，商业网点的规划已经不单是单个项目本身的问题，如果能与城市规划更有效地结合，商业地产成功的可能性会更大。


　　大型购物中心的建设对于城市发展的关联度越来越大，在发展商方面，将购物中心纳入城市规划的通盘考虑呼声也日渐升高。中华广场副总经理岑凯也称，搞购物中心就像是“学雷锋工程”，带旺了周边商业而项目本身却很艰难。相比政府的宏观布局，发展商单个的力量越发显得无助。


　　疑问三：


　　有意重点扶持社区商业？


　　商务部一行在东莞座谈会上还提出了社区商业与大型商业网点的结构问题。令不少发展商感到意外的是，商务部对于各城市社区商业中存在的问题同样了如指掌。尽管国家已经出台了鼓励社区商业的有关政策，但并不表示对社区商业的建设面积不加控制。


　　广东省商业地产专业委员会主任方志华表示，造MALL热的兴起以及后来对商业地产投资热的反思，终归是发展商对于商业地产的认识过于狭隘。但社区商业也并非在社区内建几十个商铺那么简单。


　　方志华表示，购物中心热与社区商业空置与薄弱已经成为商业地产突出的结构性矛盾之一，商务部重视社区商业并有意在这方面加强引导，对发展商而言不啻为一个积极的信号。他透露，广东省商业地产委员会已经着手与其他几个组织一道对社区商业进行研究，在有关部委的重视和引导下，社区商业将面临全新的发展机遇。本报记者　王昊


　　点评


　　综合谋划时机成熟


　　有业内人士认为，纵观各地已经出台的商业网点规划，多数更像是一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。缺乏技术上的可操作性会直接损害立法的严肃性，更有发展商表示，没有技术性规定，即便引入听证制度又能怎样？缺乏法律支持，由各地商业主管部门制定的商业网点规划在执行上难有作为。


　　在房地产宏观调控疾风暴雨中出行的全国性商业地产调查，令人很自然地联想到迟迟未出台的国务院《城市商业网点规划条例》。发展商普遍表示，全国性《城市商业网点规划条例》出台势必要具有可操作性，商务部在《条例》出台前先到一线摸底，是一种极为务实的态度。


　　但相比七部委新政对住宅产业的全面调控力度，商务部在商业地产上的作用力还是略显形单影只。商业地产的规范发展明显不只是商务部或是银行单方面所能达到，建设部等部门的参与是早晚的事情。这次商务部调研所发现的问题已经明显超出商业范畴，摸查结束后，引入其他相关部门进行综合谋划的时机已经成熟。

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