商铺投资客风险意识逐渐加大，政府也在试图调整北京商业地产结构

　　“旺铺养三代”的传统观念道出了商铺投资回报率较高的诱人特点。不过在上个世纪90年代初，个人无缘这种高回报的投资产品。但随后几年内，随着万通小商品市场、隆福寺广场和中关村电子产品市场等的推出，个人投资商铺之风开始风起云涌。

　　目前，北京开发商承诺的商铺投资回报率多在10%—16%之间，但不同地段、不同项目间的差异却很大。有中关村海龙电子市场的红红火火，也有碧溪家居广场的黯然失色。随着2004年巨库、第五大道等几个商铺投资回报率的不能兑现，投资客也开始意识到商铺投资背后所蕴含的巨大风险。



人们通常认为商铺投资回报率比住宅高很多。



近两年，个人投资商铺之风愈演愈烈。

「综合商铺」分割产权式商铺大打“投资回报”牌

　　据高立国际商铺部执行董事陆启浩回忆，2002年，北京商铺市场才开始进入活跃期，投资型商铺的价值备受关注。兴建的商业项目中，打散产权出售的比例越来越高，而以前很少面向个人出售。高力国际在2004年四季度做过一个统计，当时北京泛CBD地区有朝外men、昆泰国际、建外SOHO、北京财富中心等9个综合性商业项目在建，这些项目的商铺全部或部分均向投资者出售。究其原因，陆启浩分析说，“一是发展商有资金压力；二是相对于住宅和写字楼，北京商铺市场在2002年才真正起步，投资者需求量很大，很容易销售，因此价格利润空间也很大。”

　　而当时，一些早期富裕人士在“旺铺养三代”传统观念的影响下，认为商铺投资回报率比住宅高很多，几年内收回本钱后，就可以坐享后几十年源源不断的租金收益。于是，商铺投资很快就变得火热非凡。

　　产权商铺投资失败案例一度屡见不鲜

　　但在市场经济下，可观的投资回报的前提是商铺要租得出去，并经营有善，如果商铺经营运作不佳，再高的投资回报承诺也只是镜中花、水中月，可望而不可及。

　　于是，2004年，在商铺投资热红火了两年后，北京商铺市场出现了一例又一例投资回报不能兑现的失败案例。

　　先是碧溪家居广场推出了带租约产权商铺，承诺业主每平方米可获得税前11.93%的投资回报。在正常返还业主租金9个月后的2004年9月，碧溪家居自称出现资金困难，停止支付承诺租金，致使数百名投资者血本无归。时至今日，又传出国美拟收购碧溪家居的消息，但此事还未最后明确。而后来的巨库、第五大道等售后回租的商铺，也均以失败告终。

　　新型投资商铺走上统一经营之路

　　失败的先例向中小投资者敲响了警钟，在开发商承诺的高额投资回报率背后，通常隐藏着极大的投资风险。但近两年，市场上又相继涌现出不少新型投资商铺。东有中国红街、住邦2000；西有中关村科贸、第三极、新中关等。

　　陆启浩认为，这一轮商铺投资与以往相比最大的改变在于统一招商、统一经营、统一管理，这样，集分散的产权为统一运营，有利于保证整体商业项目的持续经营和品质的提升。此外，像“第三极”这类商铺，已不同于过去的“市场”和“百货公司”，它有整体定位，并具有主力店性质，是一种新型的主题型购物及娱乐等商场。

「社区商业」早期小区商铺经营混乱，业态缺乏规划

　　“早期社区商业是按照”千人指标“来规划建设的。”陈建明说，当时一楼被当作住宅使用，住宅底商还不多见，方庄、望京等各大居住区都修建过两三层的综合楼做社区商业配套，当时的有关政府部门和开发商都没有把商业当作盈利点。

　　2002年以后，随着北京房地产住宅市场的迅速发展，开发商逐渐意识到社区商业的高价值，一批社区商业正在兴起，包括住宅底商和集中式商业。这些商业物业大多采取出售的方式，业主购买后或自己开店经营，或出租给租户收取租金。由于业权归小业主所有，所以底商经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱。

　　近年来，底商投资热度依然不减，像富力城星光大道、珠江帝景欧洲风情商业街，都出现了人们争相排队购买，小面积商铺开盘之日便售罄的火爆场面。为避免底商经营出现问题，一些社区对底商做了规划，不再像早期那样放任自流，新城国际、万年花城就是其中的典型代表。

　　政府鼓励促社区商业开发更合理、有序

　　新城国际市场部黑先生告诉记者，新城国际推出了一、二期共3000平方米的底商，都是只租不售，招商对象为有商业经营经验的成熟商户。黑先生称，“我们对社区底商有统一规划，商铺坚决抵制转租。只租不售保证了开发商对业态的控制和社区商业的整体水平，从而使其更好地服务于社区业主，同时也让租户利润得以保证。”

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