在商言商，作为北京市惟一一份商务类经济日报，本报的定位和读者群都与“商”有着紧密的联系。而这也正是我们在今年开设商业版、大力关注京城商业地产发展的关键原因之一。今年的商业地产发展仍然呈现扑朔迷离的局面，一方面是商业地产的开发源源不断、持续升温；一方面又是屡见不鲜、各式各样的失败案例。而发掘当前及未来商业地产热点事件背后的故事，正是我们商业版的终极目标。本期，我们把关注的目光投向了近来颇有些“咸鱼翻身”味道的“售后包租”现象。而在今后一段时间，我们还将围绕“售后包租”的不同话题展开系列探讨，敬请关注。

　　“包租”这个口号可能是去年商业地产领域最有号召力的广告语。纵使巨库、第五大道、中关村科贸大厦等“猛将”已在“售后包租”的模式化战斗中溃不成军，但开发商们依然乐此不疲地吹着号角上了战场。

　　根据统计，截止2005年底北京市有商业项目273个，共计875万平方米，而近两年的京城楼市涌现了很多售后包租的商业项目。SOHO尚都、庄胜南馆、第三极文化广场、中关村E世界、锦绣大地物流港一期、中国红街等项目都在去年打着各自的招商旗号高调面市，仅此几个项目包租商业面积就近50万平方米。而其中表现较为突出的当属锦绣大地物流港和庄胜南馆两个项目了。

　　2005年11月6日，锦绣大地物流港一期开盘，当天即成交商铺474个，认购额突破1.7亿元，创造了京城产权式商铺销售的神话，而开发商采用的是“10年包租，年9%回报”的营销模式。据销售人员称，项目销售已“过多半”。

　　大名鼎鼎的庄胜南馆以小单元分割产权销售，采用由庄胜崇光集团承租经营20年，投资者每月获取租金的招商模式，承诺年均8.5%投资收益，20年后可以续约10-20年，同时银行提供全程跟踪担保。据悉项目去年9月10日开盘以来销售已达5亿元。

　　有人认为“售后包租”在商业地产领域大有逆流而上之势，但业内一些专业人士指出，这是一种宣传上的火爆，裹在热销外衣下的是市场的冷遇。“售后包租”是市场上撒谎骗人的“坏小孩”，还是国内弱势开发商们的“大救星”？究竟该以什么样的态度对待“售后包租”呢？围绕这些话题，业内人士阐述了自己的观点，我们听到的更多是理性的声音。

　　是无奈选择？

　　还是实力差距？

　　“对售后包租的定位，我个人认为这是一个不成熟的模式，开发商也有无奈。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利在近期一次关于“售后包租”的模式探讨论坛上表达了“售后包租”是开发商和投资者两方无奈选择的观点。

　　上世纪90年代，售后包租曾在香港、海南等房地产泡沫时代疯狂过，2001年建设部出台的《商品房销售管理办法》曾明令禁止过。近年来售后包租开始在北方的商业地产市场上风光再现。有禁不止，是不是开发商钻了法律的空子呢？

　　“目前法律对售后包租的约定并不细致，没有明确地将商业物业纳入其中。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产领域法制的不完善只是售后包租重新盛行的原因之一。

　　此外，王永平指出，在国内，有近5万家房地产开发企业，有很多都是小规模、自由资本少的企业，而国内的融资渠道又单一，即使经营得好也要3-4年才会有现金流，所以不得不卖掉产权。“从这个层面上讲的确也有开发商的无奈。”对此，很多业界人士尤其是开发商表示认同。北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤表示，中国的商业地产是很有特色的，在目前商业地产的发展状况下，售后包租是一种必然，小商铺、散租客就充当了基金。

　　然而，商业地产开发商要面对的是房地产和商业的双重市场风险。但欧美一些国家的商业为何运作得八面玲珑呢？是不是中国商业地产这块“骨头”太硬呢？市场竞争压力大，国内融投资渠道单一为“售后包租”提供了一些土壤，这是业界人士达成的共识。但从根源上看是什么问题呢？开发商自身没有实力持有物业是最核心的问题。

　　因为自己“牙软”，当然啃不动骨头。自己都不敢留着产权、持有物业，凭什么让投资者对你的项目充满信心，凭什么鼓吹别人来持有呢？还是业内流传甚广的那句“老妇人警言”一语道破天机——“商铺真跟开发商说得这么能赚钱，那他自己为什么不经营，偏要到处打广告想方设法卖给我们？”

　　商业地产“骨头硬”？

　　开发商“牙软”？

　　在良莠不齐的房地产市场上，开发商是分门别类的，这一点大家都认同。而对售后包租，业界的声音很单一，而现在对售后包租的评价已不再是单纯的错与对、好与坏了。

　　有业内人士把售后包租以“善”、“恶”做了区分。北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤认为，“能对商业项目的成功运作起保障作用并且符合商业价值的包租是合理的，开发商考虑正当的资金周转、保障日后的经营管理采取包租形式，这样的起点也是善意的。而有的开发商却做的恶意包租，进行变相融资、套现，所提出的新概念、高回报由于自身实力、管理能力薄弱，产品定位缺陷等原因承诺根本无法兑现，因而坑害了投资者和租户，对市场秩序也有不良影响。”

　　但售后包租“善”与“恶”的比例是什么样呢？陈建明的观点代表了大多数业内人士的观点：“只有极少数的开发商是从项目后期的统一管理角度出发的，市场上有很多项目连决策定位都是错误的，更谈不上经营管理，这种售后包租就是骗人，且不在少数。”

【来源：】