回报与风险几分虚几分实？

　　业内人士称卷土重来的售后包租不过是“老瓶装新酒”，一些已经走上不归路的弱势开发商以“四两拨千斤”之力，打出“零风险”之类的牌子吸引投资客聚拢资金，管他有没有“包租”的能力，先“售后”再说。

　　目前售后包租往往有两个法律关系，一是购房人与开发商之间的买卖关系，二是购房人与第三方的委托租赁关系。俗话说“三十年河东，三十年河西”。市场是变幻的，在商业地产领域，也许是“三年河东、三年河西”。项目三五年内完成销售，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？又有谁来保证承担包租合同的承租商，产权分割后如何做好统一经营管理？很多不具备“高投入”、“高回报”能力的开发商只能把“高风险”留给投资者。这也是售后包租“恶名远扬”的原因。

　　对于售后包租的风险，业内人士的分析往往一针见血。“承诺无风险就绝对有风险。银行担保的作用并不大。”吴焕贤如是说。众所周知，国外的一些基金和REITS的投资回报一般在5％左右，而国内的很多项目在迎合投资者的逐利心，抛出了８％至１１％甚至更高的回报率。中国商业地产联盟秘书长王永平在采访中举出了广州天河城的例子，作为国内经营成功的商业项目的代表，广州天河城的负责人曾坦言从1996年运营到现在项目的回报率也只有8%左右，如果别的项目提出比8%更高的回报其欺骗性和风险性就相当大了。

　　究竟是一纸空文还是一本万利？售后包租的回报和风险几分虚几分实？业内专家一致认为投资者应当理性地分析对待。

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