有些商铺项目是自建商业项目，虽然自建项目也可出售，但它不属于商品房开发范围，不能当作商品房对社会公开销售，投资者也很难拿到产权证。另外一些商铺有可能被开发商抵押，这样是拿不到产权证的。

　　解决办法是，查房地产项目预售（销售）许可证北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）；查抵押登记公示北京市房屋土地权属登记事务中心信息网（www.fdqsdj.gov.cn）。

　　风险二：担保是否可靠

　　在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺8％－10％回报，并有这样那样形式的担保。

　　有些承诺回报商铺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报？有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产；即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。

　　另外担保还有直接担保和间接担保。有些承诺回报项目是担保方与投资者直接签担保合同；有些则是担保方与开发商签担保合同，对投资者只是间接担保，直接与间接担保的债务追诉权不相同。解决办法是，咨询律师，调查担保可靠性。

　　风险三：定位是否准确

　　在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经营方必须面对每年8％－10％的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。

　　以巨库为例，开始的定位是青年时尚休闲购物场所，但是安定门周边却是各大部委居民聚居区，周边消费人群年龄普遍偏大，而吸引较远地方的青年人过来又有很大难度，所以一开始的定位就决定了现在惨淡经营的现状。

　　解决办法是，投资者自己评估。商铺投资者分成专业知识较少把商铺当投资工具的人，和有商业经营经验、能够判断哪里是旺铺的人。对于后者来讲，他们很少在乎开发商所给的承诺。

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