产权式酒店，这一新兴的经营投资方式引起了众多投资者的关注。尤其在近两年，上海已逐渐成为了国内最大的产权式酒店消费市场，而距离上海三小时车程之内的景区成为了产权式酒店的集中地区，江浙乃至整个华东地区都成为了最大的资源性市场。

　　与此同时，关于传统产权式酒店的纠纷却越来越多。于是，越来越多的传统产权酒店模式在市场的不断质疑中，开始求变。

　　回报率无保障

　　当笔者游览黄山之余，偶遇了一位参与过产权式酒店开发的人员，她告诉笔者，“在国内，目前几乎所有的产权式酒店，都不能按事先承诺的收益数额回报给投资业主。”接着，她的话语对于很多投资过产权式酒店的业主们略显“残酷”，“开发商与投资者间所签署的合同，法律只对其承诺的回报行为给予保护，而具体的回报数额，只是投资合同的附属协议，法律对这部分是不起保护作用的。换而言之，开发商只要给投资者回报了，即使数目未到事先所承诺的，投资者也一样没辙。”

　　“没错，随着产权式酒店兴起于大江南北，新的投资风险也伴随而起。从投资年限动辄几十年的早期产权式酒店，到目前很多不到百分之十的短期产权式酒店投资。国内的产权式酒店业已开发了200余家，但是，目前成功的案例几乎为零。”一位从事了多年不动产投资的分析师对产权式酒店，同时提出了风险提示。

　　既然如此，势必有不少投资者要问了：究竟传统产权式酒店还能不能投资？产权式酒店生存于房产市场中的价值还有多少？

　　经营托词

　　解释这些问题，我们先从以下一则案例看起。

　　2005年中，李先生花费了35万元，投资购买了昆山阳澄湖畔一间酒店式套房，并拥有其70年的产权。当时，开发商给李先生承诺，每年固定给予李先生8%的投资回报，数额在3万元左右。

　　然而，事实并非如此，两年以来，李先生总共得到的回报却还不足1万元。根据开发商的说法，目前酒店经营不善，因此，回报相对少一些。李先生则认为，酒店应按事先承诺的回报额给他，而且酒店的实际经营状况，赢不赢利，其实他根本就无法知道。因此，李先生要求酒店开发者退还其投资本金。但开发商方面却表示，既然当初李先生是签署了购买合同，得到了房产证，就不能轻易退还李先生这笔钱，而且，酒店并非不给予李先生的回报，只是由于经营不善，回报额少了点而已。

　　一位正在代理产权式酒店纠纷的律师对此分析认为，产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中，投资者根本就没能力时时监督，只能坐等收益。因此，万一酒店经营出现问题，投资者的利益就会受到损害。在风险出来之前，投资者根本就不会了解事实真相，等损害出现之后，很多投资者只能是被动接受。

　　高融资性

　　产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，其运作模式实际是一种“售后包租”的形式，它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托开发商或者专业的酒店管理公司经营，获得一定的投资回报。

　　“准确说来，这是一种返租形式，或者说是带租约出售，它具有房地产的特性，是房地产和理财结合的产品，在理想状态下收益会比较高。”中华分时度假机构的董事长何红光指出，以他的经验判断，国际上产权式酒店的平均回报率应在6%—10%。

　　“大部分开发商都会将产权式酒店视为一种融资形式，产权式酒店项目的普遍融资率都能高达90%以上。”专业机构人士表示，“这种融资趋利性本身就蕴藏着很大的风险，直接导致很多产权酒店的开发者根本无暇顾及今后的经营问题。”

　　8%的理想投资主义

　　“2008年和2009年，国内产权式度假酒店问题将集中凸现。”一地产学术研究专家发出了有点“耸人”的市场信号，“一般酒店在前两年的经营都是亏损的，因此开发商通常会虚增

　　据了解，产权式度假酒店的建造成本只比传统酒店的建造成本多出大约25%，而在建设阶段的售价却可抬高25%至40%，同时，由于面积不大，总价不高，还容易给消费投资者造成错觉，认为其价格不高。

　　此外，高额的投资回报率也是需要注意的。

　　“酒店前期的市场开拓，今后的管理都需要大量资金，因此过高的投资回报率是不现实的，能达到6%已经非常不错了。”业内人士分析认为，“现在大部分产权式酒店设定的回报率都在8%左右，这还是按最理想的经营条件来计算的，通常开发商会告诉投资者预期的入住率是50%，同时，标准间价格也是按照旺季的价格来计算。”

　　“实际上，产权式酒店多为度假型酒店，季节性很强，整体收益率偏低。全国度假酒店的平均入住率只有40%。”专业理财人士指出，“即使在旅游旺季，酒店也会推出网络价和团体价，通常是最高价的50%—70%。”

　　传统模式需求变

　　“作为投资者，最好掌握一些产权式酒店的基本情况，以帮助自己判断。”投资分析师建议，“配套设施、周围房地产项目的价格、基本装修都是判断产权式酒店实际价格的依据。”

　　此外，税费也是关键问题。从相关规定了解到，产权酒店的经营业主取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“服务业—租赁业”双重征税，包括分别占租金总额5%、7%、3%的营业税、城建税、教育税，以及按租金的12%征收的房产税、个人所得税等等，总共一加，大概占了总回报率的1.5%左右。也就是说，一个回报率为8%的酒店，实际到达投资者账上也应是6.5%。

　　何红光先生认为，已经有很多新的产权或酒店正在模式上创新求变，譬如说，综合收益可以帮助酒店规避经营风险，以免费使用的形式抵消一部分成本支出，这是目前产权式酒店较常采用的回报模式，也是一种比较合理的回报形式。另外，如果某一个项目地段具有绝对优势，预定效果在开业之前就已经充分体现出来，且受季节影响不是很大时，则可以采取一种纯现金预支回报业主，或让业主自主经营的模式，这些形式将使业主更看得见摸得着自己的收益，同时，也提高了开发商经营公司的诚信度。

　　C2C模式定义产权酒店新玩法

　　C2C即CustomerToCustomer，是电子商务的几种构成成分之一。

　　C2C是用户对用户的点对点模式，C2C商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，使卖方可以主动提供商品上网拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价。

　　最有名的C2C平台就是广为我国人民所熟知的淘宝网、易趣网。人民大众可自行在网上注册开设一个属于自己的网络商店，并通过这个交易平台和线上买家进行交流，最终实现商品流通，买卖增值。

　　如今，这种C2C模式又应用到了房地产业之中。

　　自主经营新革命

　　据了解，当很多人对产权式酒店固定收益回报的方式产生质疑的时候，一种新的产权酒店玩法兴起了，即C2C产权酒店。投资业主可在网上自主经营自己的酒店套房，自行与市场需求方相沟通定价，而酒店开发方则为业主提供网络交易平台的运营与酒店的管理，如此一来，困扰很多产权酒店投资业主的经营问题便可迎刃而解。

　　最近在上海卖得比较红火的黄山C2C假日酒店项目，应该算是在上海市场中率先提出C2C概念的地产项目。

　　据了解，该案开发商引用了连锁开发，连锁管理C2C酒店平台的理念，使业主在网上便捷、自主经营自己的酒店，还可通过连锁交换的方式，业主与业主间临时交换客房，甚至是异地交换客房，以达到市场租赁的最优化效果。

　　“虽然我们也有提供8%左右的固定收益，但我们鼓励业主自主经营，因为经营了你会发现，你赚得可能远远要比固定收益来得高。而且，每年，我们还会提供业主一周左右的免费消费。这些都将使业主与自己的物业紧密挂钩，屏蔽了传统产权酒店托管等不透明的操作方式。”黄山C2C的酒店销售人员如此介绍。

　　C2C的市场参考

　　笔者曾给黄山C2C酒店粗略算过这样一笔账：平均25万元/套左右的产权酒店套房，按年收益8%、全年半租的状态计算，这样一来，套房每天的房费约在60元左右。

　　参考其套房配置，全新的精装修以及新家具，甚至还有LOFT小复式套房，四星的酒店规划标准。笔者又走访参考了黄山市当地的酒店价格，一间很普通的标准间，在淡季，打好折，是120元/日左右。而这类普通套房的各项硬件配备都与黄山C2C酒店的配备相距甚远。

　　那么，试想一下，60元/日，还是全年半租，这一8%的目标收益不难做到吧？如果业主往上自行加价，租赁情况再好点，那么，就可以实现递增的收益了。

　　“这种模式比较好，一方面，投资者自行经营，按成交每单结算，经营交易过程就十分透明，另一方面，C2C网络化的平台模式，又节省了买卖双方交易时所耗费的大量人力、物力成本。而且和传统的网络租赁有所不同的是，其是酒店型物业，开发商会负责管理该物业，并且，运行管理C2C的网络平台。”业内分析人士对此如此评价。

　　“而且，黄山C2C酒店的选址也十分讨巧，因为黄山是一个四季型景点，没有明显的淡旺季区别。而五·一、十·一等黄金周的时档，旅游客流更是密集稳定。这也可使一些投资业主每年光通过黄金周假期，就能收回8%左右的投资收益。”

　　另外据悉，在上海、丽江、张家界等地区，已有多个C2C产权酒店项目正在筹备建设之中。

【来源：新闻晚报】