导言：
 昆山别墅的分布是怎样的，不同板块的别墅呈现怎样的特点，别墅近期的销售状况如何，原因何在？未来会推出哪些别墅项目，目前昆山代表性的别墅项目有哪些？本刊做了整理，相信欲购别墅或对别墅感兴趣的读者读后会有收获。

 05年昆山别墅市场进入下半年后受到各方因素影响，销售一直不理想，06年初的1月份销售量持续下滑。但面对巨大推出量、限制别墅用地的政策和别墅产品的多元化和品质的提升，06年昆山别墅市场是否会先抑后扬？

别墅区域分布

昆山别墅市场上，目前在售的和待售的楼盘大概有30多家。在售的楼盘接近20家，主要集中在西部，占到了46％，其次是北部居多，不到1/4，东部的别墅项目少之又少，除了东方假日城别墅二期在售，几乎只剩下位于昆山花桥镇50K㎡整体规划的国际商务区内的绿地21城。

各区域简述

中部

从区位、配套、风景等方面来看，中部板块在售别墅，占有相当的优势，其中桃花源，地处昆山市中心风景区玉峰山山脚，依山靠水，园在景中，景在园中；国际艺术村和绿洲山语南北相对，同位于水秀路与花园路交汇的地方，抬头也可见秀丽的玉峰山，而星河·金色港湾毗邻青阳河，和市镇府一河相隔，天然的水景。在市区能够有成熟的配套，这是其他板块无可比拟的优势，难能可贵的是，所处区位都借力了自然的山水，同时区位都闹中取静，避开了城市车马的喧嚣。客源来看，星河·景色港湾、绿洲山语和国际艺术村是以本地人为主，而桃花源定位在高端，主要针对身价千万以上的高级私营业主、大型企业老总、外籍人士，这类别墅也可考虑大型企业的企业宅邸。

东部

绿地21城是绿地集团在花桥国际商务城规划建设的13平方公里的人文新镇，濒临吴淞江水系，地理地貌相当优越，距离上海市中山公园仅半小时左右车程。整个21城共有四大巨型社区，配套完备，规划合理。整个项目主要面向上海客户。

陆家的东方假日现推2期别墅，推出约16套，均价不到4000元/平米，面积大约在230平米左右。以本地陆家客源为主，也有部分上海客户。

南部

该板块的别墅以下共同点：以面向上海客户为主，福运马洛卡、卿峰丽景、水都美墅上海客户大约分别占到了90％，70％和85％；其次价位不高，福运马洛卡总价100－150万元，而卿峰丽景均价在5280元/平米；第三，风格突出，福运马洛卡是地中海西班牙风格，而卿峰丽景是中式别墅风格，利用千灯的文化元素吸引客户。周庄唯一的别墅群水都美墅，定位为新上海休闲家，推出小户型别墅，独栋约210㎡，联排约170㎡。

西部

西部别墅分两种：一种是“市区型”，这类别墅主要分布在城市的西部、北部，此区域紧临亭林公园、生态森林公园，卖点主要集中在“生态、山水”等因素，客户群以昆山本地人为主。另一种是“郊区型”别墅，是最近两三年开始出现的，主要位于阳澄湖畔，位置相对较远，主打概念是“度假、旅游和餐饮”，客户群以上海人为主。据调查，阳澄湖畔某些别墅区的购买者上海客户占到了7－8成，而且是以自住为主。西部别墅，马鞍山路沿线至阳澄湖一段新老别墅群有20多家。

北部

北部的在售别墅也不多，但各有各的优势。沛绿园小区规模虽不大，但小区环境怡人，四面环水，景点比较精致。客源以昆山当地人为主，包括私营业主，政府官员等；以及 “5+2”生活方式的上海人；花都艺墅，框架结构，较结实总价不高，均价5800元/平米。客群中台湾人占75%；昆山当地人占20%，包括昆山政府官员，私营企业主及外地的私营业主占15%。华城美地外立面比较漂亮，南加洲风格，小露台比较大，地上三层别墅，退台式设计，层次感比较强，以当地人为主。

销售回顾与现状

      2005年，昆山商品房销售比2004年增加了100多万平方米，在周边市场销售行情普遍不太理想的情况下，取得这样的成绩，应该说是很让人鼓舞的。但同时也应该看到，尽管总的销售情况不错，但部分产品却遇到了很大的市场压力，尤其是别墅销售不太尽如人意。2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发〔2003〕45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。

按照常理，随着国家不再审批新的别墅用地政策的出台，会引发别墅用地的紧张。因此，从前年底开始，早先拿地的开发商开始大规模开发别墅。但从去年别墅的销售状况来看并不太理想，昆山销售出的房子中91．49％为每平方米在6000元以下的公寓房，别墅占销售总量的比例很低。

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