通常人们把按房１—３层称低层、３—７层为多层、８—１２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１００米以上为超高层。按规定８层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又给生活增添了一种新的高度。


小高层、高层与多层住宅相比，具有景观开阔，视野通透；通风良好，采光面大；电梯入户，出行方便；低密度社区；楼间距大，绿地率高、档次高等多重优势，越来越受昆山购房者的喜爱。


小高层在昆山的出现和发展


近些年，昆山由于其独特的地理位置和经济的高速发展，市民的生活水平不断得到提高，在“衣食住行”各方面都有了不同程度的提高和变化。以“住”的方面为例，从普通住宅到多层到、目前蓬勃发展的小高层，再到联体别墅、独特别墅等等，产品在不断更新换代，不断适应着人民生活方式变革及生活水平的提高。其中，小高层的出现就把人们从“爬楼梯”的时代中解放出来，让人们步入“坐电梯”的时代。


随着人们消费观念的改变，小高层逐渐开始被接受，也越来越受到消费者的青睐，小高层开发有渐渐升温的趋势。


昆山比较早的小高层社区有泊仕、皇家花园、东方华庭、宝岛花园、丽景花园等，其中台湾人及外籍人士较集中的小区丽景花园可能是昆山推出时间最早的小高层社区，大约在1995年便推出。之后，陆陆续续便有众多的小高层出现在人们的视野。


小高层所占比例及区域分布


昆山目前有约120多个在售楼盘，而含有小高层住宅的楼盘占到了约35％。另据统计，在售楼盘中，物业形态含小高层的楼盘区域分布如下：中部最多，占到46％，其次为北部，占到了26％，而西部最少，仅占9％左右。 


小高层的价格状况


1）小高层和多层、高层价格比较


调查显示，同一社区，多层与小高层相比，每平方米房价要低200元左右，差价最高的在400－500元，而最少的在50－60元的也有。导致这种价格差的原因主要有几个方面：小高层需要安装电梯，成本较高；小高层环境质量大大提高；而在建筑结构方面，小高层多位板楼，方便舒适，通风开阳，档次明显高出一头。


小高层和高层楼价目前比较接近，其原因：一是两者地价成本基本一致；二是我市消费者对小高层的接受程度在逐步提高，而与这几年高层的大规模开发相比，小高层的供应量相对不足，导致小高层房价升高；三是小高层的开发规模一般较大，最小也有一个独立的小区，而高层很多是单幢的，周边环境和设施没有小高层好。也有部分高层商住楼设计较为超前，周边商业氛围浓厚，既能居住，又可转变居住功能改成写字楼出租，使其房价高扬，超出小高层一大截的。

小高层的物业管理


在物业管理方面，据调查，就昆山本地来说，一些多层、小高层产品混合的社区，小高层的物业管理服务内容与多层相比，基本没有太大的区别。由于是统一管理，一些高档小区，如阳光水世界，其物管包括红外线探头小区联网可视对讲系统、家居防盗报警系统、周界防越报警系统、小区电视监控系统、电子巡更管理系统、物业管理系统、智能化停车管理系统、水表远传系统、电子公告牌等，这些服务小高层有的，多层同样具备。唯一的不同，就是小高层的电梯、水泵运营、维护、检修和消防设施的安置和检视。


小高层由于层数多，住户数量多，考虑到业主出入方便和保证突发事件来临时业主的人身安全，一般都须安装电梯和消防设备，并定期检查。此外，由于楼层高，直供水上不去，所以高压水泵是保证高层住户饮用水必需的装配。相应地，小高层的物业管理费用相应地要高于多层住宅。在昆山在售的楼盘物业管理费中，多层的价格一般在0.5－1元/平米/月之间，而小高层的跨度为1－2元/平米/月。在同一个社区中，小高层与多层的物业管理费差价基本在0.5元左右。据了解，这多出来的0.5元，大部分是电梯的运营管理费。

小高层的结构


板楼/塔楼


我们目前常说的“板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅。 “塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、围合等形状。


昆山目前的小高层板楼占了主流，占到了80％－90％。板楼具有三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；二是从室内空间的行为路线来看，大进深的塔楼或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板楼是从中间进，两边相对近；三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。


框架/剪力墙


框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。具有经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

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