何为剪力墙? 剪力墙是指用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁柱,因其能有效地承受竖向和水平力,是已在高层建筑中被广泛运用的结构。据专家介绍,剪力墙在建筑中的运用一个重要的作用就是抗震。


昆山目前不少中高档的小高层采用剪力面的结构，像上海公馆、昆城豪庭、江南明珠苑和芝华世·上海星城花园。


 


小高层的得房率


得房率就是你所要购买的住宅套内使用面积（包括卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、玄关、贮藏、壁柜等的使用面积总和），除以该套住宅建筑面积（计算时均不含阳台）。多层住宅得房率高于小高层住宅，如一梯二户一套１２０平方米的多层住宅，一般得房率可达80％以上。小高层住宅得房率又高于高层住宅，如一套140－150平方米的小高层，其得房率一般在75－80％左右，而一套150－160平方米的标准层四户的高层，得房率约在75％左右。


造成得房率差异的主要原因是公建使用面积的不同，像多层只有一张楼梯，小高层都有一张楼梯和一架电梯，每层还需要一个前室（候梯厅）。高层的公建设施就更多了，需要２张楼梯和楼梯前室，２至３张电梯和２个候梯厅，每层还要有一个小配电间和管道井等等。


 


昆山各板块小高层对比


西部：景观独一无二


近两年内，供应量将大幅增加，香榭水岸、时代中央社区、天地华城、阿里山花园、翡翠湾和罗马假日等楼盘将陆续推出小高层，供应面积将达到100万平米，主要是新楼盘。西部发展小高层条件得天独厚：市政规划西部为生态居住区。森林公园、体育中心、阳澄湖、两大景观大道，是该区域独一无二的资源，造小高层能充分发挥风景资源的作用。而且市政发展要求提高土地利用的效率，是发展小高层的外部条件。


目前西部住宅市场还是刚刚起步，整体成熟可能还需要3到5年的时间。可以预见，小高层、高层将是西部住宅市场的主力。


 


北部：整体价格欲振乏力


北部是昆山市房地产市场发展较早较成熟的一个区域（仅次于老城区），是目前所有区域中在售楼盘最多的一个，达20余个。其中11个项目规划有小高层，9个在售。由于配套不力，和市政规划居住中心转移到西部，北部市场整体价格欲振乏力，兼受宏观调控影响，目前北部售价在3000－3500元/平米的房源销售较好。售价较高的小高层遇到了不小的销售阻力。


欠缺成熟的配套是北部市场后续发展的瓶颈，随着西部生态住宅区的崛起和铁南交通枢纽地位的升级，北部市场的地位可能会逐渐淡化，前景不被看好。但由于现有楼盘数量多，总量大，随着业主的入住，北部商业有不小发展空间。


 


铁南：销售瓶颈之高价


随着客运总站南移，铁南板块的交通枢纽地位日益凸现。312国道、沪宁高速、规划建设的沪宁城际轻轨共同组成了铁南板块的交通网络。随着城市化进城的加快，铁南板块将成为连接中心城区和南部张浦中心镇的纽带。


该区域目前在售的楼盘均为小高层和高层，价格也是昆山最高的（整体均价在4500左右）。吉田国际广场、世茂蝶湖湾等超级大盘进驻，意味着该区域的升级。同时该区域位于出口加工园区，毗邻吴淞江工业园区，拥有雄厚的经济和人口基础，长江路和柏庐路缩短了这一区域和市区的距离。


该区域的发展和商业价值正如西部的居住价值一样是无庸置疑的。受自然环境和周边设施所限，该区域成为巨大的居住区的可能性不大。高价格仍然是目前昆山市民选择在该区域购房的最大障碍。


 


乡镇：观念转变尚待时日


目前多层是乡镇住宅市场的主力，小高层项目刚开始出现。目前乡镇小高层主要集中在规划中心等较好地段。乡镇居民还未能全面接受小高层的主要原因，一是价格，乡镇居民消费能力是主要制约因素。二是观念转变还有待时日。

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