“一直以来，苏州住宅市场一手遮天，而商业地产暗淡无光”，一位在苏州从事烂尾楼改造的沪籍开发商曾对记者说，“商业市场始终处于‘试水期’，使得许多开发商不愿涉及这．儿的商业地产开发”。这已经成为苏州楼市的一个怪现象。
     
“苏州与上海相比，商业地产的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。”上海市商业经济研究中心副主任朱桦表示。据悉，去年苏州的工业总值相当于上海的80％，而零售业总值却只有上海的25％左右；朱桦称，苏州商业存在规模不足的弊病，这种情况在各个区域都有不同程度的表现，市区商业以规模较小的店铺为主。另外，激烈单一的竞争导致苏州商业地产的平均利润率较低。   
     
看来不成规模与竞争单一已成为苏州商业发展的瓶颈。那么，苏州商业地产路在何方?

园区将成“主战场”
    
但显而易见的是，苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降，于是投资者开始转向利润相对较高的商业地产。而从另一个角度来讲，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于提升土地等级，并对周边住宅销售起到提升作用。苏州市政府显然也看到这一点——今年年初一次出让31块商业(或含有商业)用地，就表明了苏州大力发展商业地产的决心。
     
而另一·方面，由于苏州古城区土地的稀缺性，“苏州商业的未来在园区与新区”这一思路已得到’了政府和专家的首肯。
     
去年苏州市出台首个商业规划《苏州市市区商业网点布局规划》，园区金鸡湖东商业功能区作为苏州新。的市级商业功能区被正式确认；《园区2005—2010服务业指导意见》中，也明确湖东将作为苏州CBD核心区域，发展大型时尚商业、休闲产业，打造苏州最繁华的金融商贸区。
     
有关专家表示，  《苏州市市区商业网点布局规划》已明确提出，“古城内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场”，这在一定程度上显示出政府有意引导购物中心布局避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，向都市圈层人口密度不高、但日后交通条件会较好的园区分布的意向。   
    
4月上旬，苏州市政府又宣布，将在两年内投入28亿元发展工业园区的商业地产项目。以苏州工业园区环金鸡湖商圈开发为核心，未来环金鸡湖3平方公里区域将成为整个苏州的中央商务区。
     
直属苏州工业园区管委会的大型国有企业苏州工业园区城市发展有限公司司，担负着园区主要商业地产项目开发建设的任务。据该公司总经理赵志松透露，“环金鸡湖商圈区域范围达7．4平方公里，未来两年内园区内将有60万平方米商业地产的开发规模”。
     
而苏州工业园区工委副书记潘云官在4月上旬举行的“环金鸡湖商圈发展论坛”上称，“园区推出的商业地产项目不仅是作为区内楼盘配套，而且可以上升到城市商业配套的角度来考虑”。“在可以预期的一段时间之后，观前商圈将更多以吸引外地游客为主，而整个苏州市民的中高端消费以及普通消费需求都将在园区等新商圈之内获得满足”，潘云宫显得信心十足。

放量之后的忧虑
     
在政府的大力扶持下，苏州商业地产的崛起似乎指日可待。不过，当人们开始畅想着全新的商业氛围时，新的问题又让业内人士产生了担忧——大批商业用地推向市场，是否短期内的迅速放量会导致商业物业供过于求?按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，“商业地产有滞后性，其问题可能会在两三年以后集中爆发，到时持有性物业将会面临很大困难。”  
     
最让人疑虑重重的是，人气相对不足的湖东地区能否支撑起这个体量庞大的商圈?根据发展规划，园区规划居住人口为60万人，其中湖西10万，湖东50万。而园区商业总体规划能够满足的消费人口规模是100万人，能否吸引这么多的外来消费人口?
     
“园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致使园区中高端客源外流”，苏州工业园区城市发展有限司副总沙勇说，事实上，湖东拥有成为精品百货商圈的条件。“就业与居住人口陆续迁入湖东，而此部分人口消费能力较高；而湖东又距主城区较远，在传统观前商圈的覆盖范围之外。”
     
“其实空置情况是否会发生，商业发展是否顺利，关键还在于定位”，沙勇认为，“填补或提升所在地商业发展空白的项目，基本上不存在风险。”
     
"在政府大力推硼艮务业的背景下，商业地产投资趋热在意料之中。但商业地产投资要想真正进入良性互动还需一个长期的过程。”戴德梁行房地产咨询公司商铺部董事廖嘉庚表示。新鸿嘉顾问有限公司有关人士认为，．“从很大程度上来说，规划中的轨道交通的建设进程将左右园区商业的进一步发展，关键看金鸡湖新商圈能否挑起更多的重任”。   
     
而在朱桦看来，实际上，湖东商圈根据定位、消费方式等诸多因素，并非仅依靠园区甚至整个苏州城区的人气来支撑，而是需要借助长三角“…—小时经济圈”的拉动，吸引周边城市的高端消费群体。

【来源：中国房地产报 】