住房制度改革后，许多市民住进了商品房，成了物业的业主。然而，这业主做得也不怎么轻松。居家过日子，总会碰到这样那样的问题，这其实并不奇怪，奇怪的是，出现了问题，却往往被开发商和物业当成一个“皮球”踢来又踢去。究竟哪些问题属于房产开发商解决，哪些应该由物业公司解决，业主和物业往往会存在截然不同的看法。
    于是，许多本来并不难解决的问题，就这样“耗”下去了。这种在物业管理领域中并不鲜见的遇见纠纷“踢皮球”现象，究竟由什么原因造成？又该怎样解决？
   开发商和物业为同一个“东家”
    昆山物业管理市场近年来飞速发展，伴随着房地产业规模的壮大，一大批本地和外地物业管理企业纷纷到昆山抢生意。与此同时，一些开发商在将楼盘交付物业使用的过程中，也萌生了自己组建队伍的想法。一名在我市南部某镇开发楼盘的房产企业人员认为，自己组建物业管理队伍，方便。
    在采访中，记者了解到，有一部分物业在交付使用后，进驻小区参与管理的物业和开发商有着或多或少的关系。在这样的关系架构下，业主在物业的使用过程中发现了问题，往往容易产生“物业和开发商是一伙的”这样的想法，往往觉得徒有业主虚名，却享受不到主人应得到的服务。
    对于开发商和物业同一个“东家”的做法，行业管理部门认为，这样做，不利于物业管理市场的良性、健康发展。道理其实很简单，开发商、物业和业主属于物业管理的三个独立性主体，如果独立的市场主体地位不明晰，物业管理领域的诸多事情就难以得到具体落实，业主就容易遇到麻烦。
   物业，要和开发商“划清界线”
    或者是为了省事，或者是为了降低成本。一些开发商在楼盘开发和交付使用过程中，喜欢自己建立物业管理公司，管理自己开发的楼盘。殊不知，这样的做法为物业管理企业的运作埋下了隐患。
    记者在昆山本地某网站的业主论坛上，先后询问了3名业主对此的看法。他们不约而同地认为，开发商和物业就是一伙的。既然被认定是一伙的，出现问题，业主就会一概认为，是物业的服务不到位。于是，拒绝缴纳物业管理费成为不少业主与物业对抗的手段，物业管理企业立即面临被动的局面。
    其实，一些楼盘暴露出来的问题，是属于开发过程中的问题，物业管理企业不应该成为替罪羊。然而，话虽然是这样说，现实的情况却是：开发商与物业有时处于“父子关系”地位，物业不得不充当替罪羊。这样一来，业主的利益不能得到及时维护，物业管理市场的发展也受到了影响。因此，物业一定要和开发商“划清界线”，才能放开手脚做事。
   前期招标终结“子承父业”格局
    终结物业管理领域的“子承父业”格局，是解决“踢皮球”式物业纠纷的关键一环。记者认为，引入前期招标模式，能够为物业管理增添生机。建设局房地产管理处负责人说，物业依附于开发商，妨碍了物业管理市场的发展，损害了业主权益。开展前期物业管理招投标工作，打消了以前一些物业管理企业只凭关系就可以承接小区管理业务的错误想法，对物业是一种正面引导。
    这种引导主要体现在：规范的市场准入和退出制度，能够促使物业管理企业把精力放在提高自身素质、服务质量和社会美誉度上来。记者在采访时，正好碰到一家新近在乡镇开发楼盘的开发商，在建设局咨询前期物业管理招标事宜。记者看到，招标文件中，房产公司、物业管理公司和业主三方的权利和义务，房产公司建设物业管理用房和社区用房的面积和位置，前期开办费和前期物业管理补贴费等都已经写得明明白白，这就为新楼盘投入使用后的物业管理开了个好头。由此引发的连锁反应是：前期物业管理企业与开发商形成了各自独立的关系，为物业纠纷责任的划分提供了依据。
    现在，服务水平低、社会美誉度低的物业管理公司还能不能得到新楼盘、好楼盘的管理权？答案是否定的。前期行业管理招标的推行，将使所有物业企业站在同一起跑线上，真正凭本事抢市场，将使业主饱受物业纠纷“踢皮球”之苦的局面得到改观。

【来源：昆山日报】