新浪华东房产总经理 陈乾:

有请世联地产的袁总,世联是在中国的地产代理公司当中做得非常不错的公司,也是一个全国性的品牌,在珠三角、华北,北京和长三角整个布局都是相当强势的,尤其是在长三角地产的研究上世联有它独特的观点,所以我们有请袁总跟我们谈谈对长三角的思路和想法。

上海世联房地产顾问有限公司总经理 袁鸿昌:

谢谢程总,今天在座的都应该是房地产界从业人员,我们有一个感觉就是非常的幸运,我们生活在现在这个时代的中国,在历史上人口最多的国家一定是经济最强大的国家,中国一直都是世界上GDP总量最高,也是人均GDP最高的国家。进入2000年以后我们非常幸运生活在一个急剧转变的历史大潮中,现在的中国在回归历史的常态,可能就在三年前工商银行还是世界上坏账最多的银行,但现在已经是世界上市值最大的银行了。

五年前我们跟万科合作的时候,万科的标杆企业是新鸿基,后面王石说不要再把新鸿基做标杆企业了,因为当时新鸿基的市值是4千多亿港币,我就换成了帕尔迪。现在万科的市值也回到了世界第一,我相信富力很快也会进入到世界的潮流当中。我们一直感觉非常幸运。第二个幸运是我们在从事着房地产这个行业,现在中国在经历着历史上最大的一次城市化,刚才顾研究员也说我们在这个过程当中有一些弊端,但我们发现中国确实是一个奇迹。不管我们去东京,伦敦,纽约,在这些超大城市里面城市化过程当中都有贫民窟,我们去纽约的时候导游跟我们说千万不要去贫民窟,人间地狱是什么样只要去那里就可以了。但是我们北京、上海、深圳还是一片欣欣向荣的景象,过去20多年的城市化改造和发展,开发商功不可没,政府功不可没,而且我们的发展是非常稳健平稳的,在城市化的过程中超过40%一定是一个快速的过程,过了70%这个进程会减慢。从40%到70%越来越多的农村人口会积聚到城市里面,第一超大城市群会出现。

东京10年前是1900万人口,现在的东京3900万人口,实际在中国正在发生这样的事情。越聚越多的人口集中在以广州、深圳为中心的珠三角,上海为中心的长三角,还有北京、天津为中心的环渤海,这个是不以人的意志为转移的大趋势。我们也看到在大学做民意测验,91%的大学生第一选择要去北京、上海、广州、深圳这四个城市,所以这个过程中这个需求永远在这儿。第二在大城市圈里面也在发生结构性的变化,我们本身也在做顾客。最近在研究城市圈的时候我们发现珠三角是最接近合理城市结构的城市圈,因为每一个城市的结构已经相对稳定了。比如说香港就在珠三角的城市圈里面香港是金融中心,深圳是创意中心,因为中国各个行业做得比较好的企业都出自于这样一个城市,万科、招商银行、平安保险、华为,东莞是制造业中心,广州是文化中心,珠海是娱乐中心,整个构建了珠三角的合适城市角色。大家的价值是共同提高的,所以以前珠海的房价是三千多块钱,今年涨得也很快,虽然有投资的成分,但是更多的是城市找对了自己价值定位的过程,所以现在珠海的房价靠海的两万以上,这也是城市价值的回归,长三角现在也在发生这样的剧变。上海是领头企业,常州、无锡、苏州、南京、安徽,大家都在吸引外资,长三角城市群的角色并没有分清楚,但是随着时间的推移,随着角色定位的清晰价值还会有新一轮的上涨。

第三个不能忽略的是人口的变化,需求从何而来,最终的需求是从人口而来,我们从需求来看,大概两个,第一个2020年中国的计划生育政策不改变的话,会达到人口的高峰,而且在这个高峰的过程中还有一个人口的结构会达到一个最有利于生产厂家最开心的结果。因为18岁到60岁的人口数量是最多的,18岁到60岁是最有消费力的人口。中国GDP增长最快的不是上海,不是深圳,而是那些二、三线城市,他们还有潜力继续上升,所以我们对长三角的看法是有希望的地方,也是一个有消费力的地方。每一个做房地产的从业人员是机会无限,这是我们对长三角的看法,另外还有一个也是我们抑制作生意的看法,现在美国商界很流行的一句话,远见者稳达未来,我看到这句话也被嘉实基金写在广告牌上,这句话非常对。你怎么看待未来就会有怎样的布局,做生意更多的是对大势的判断和对未来的判断是否准确,我们看麦当劳以前是美国的一个小餐饮企业,但是判断这个城市化出来以后麦当劳在发展历史中有过很危险举债开店的过程。另外一家叫汉堡王是相对保守的,经过20年的利润是汉堡王的总收入。我们对长三角的策略是叫战略性进入,现在地王频出也是基于对长三角长期看好,我们对长三角的铺牌和布局也是基于这样的布局来做这样的事情。

【来源：新华网】