新浪华东房产总经理 陈乾:

苏州做得比较成熟的东西,那就是住房的公积金激发了消费力,你认为这种带有典型的新加坡模式能不能在长三角其他的城市得到推广?

苏州博思堂投资顾问有限公司项目拓展部经理 江波:

苏州工业园区的公积金政策在媒体上也炒得比较多的,大家的意见不是很统一,如果是A类客户是44%,B类客户是36%,是全国唯一的一家缴付的比例非常高,这个区域94年建区,当时的定位是比较高的,这个在前几年的房地产开发过程当中起到了很大的推动作用,因为之前苏州城市规划并没有把园区作为重点发展方向,如果在前期导入这些人员之前有很多的厂房,但是配套没有跟上,城区的客户为什么要到这个区域去购房,前几年这个政策起到了很大的推动作用,因为缴付比例很高,客户只要拿一部分首付之后后期的还款没有什么压力,但在后面这几年随着园区发展了13年的时间,城市发展的方向已经非常明确了,园区作为整个苏州市未来的中心城区,这样一个定位也给了园区很高的起点,在未来的政策上,政府给它很多方面的倾斜我相信整个区域发展都是非常明朗的,另外在重大型的市政建设上,比如轻轨,高铁都会考虑,另外一些有影响力的活动,文艺演出,包括前阶段的金鸡百花电影节全部放在园区,目前的园区不仅仅局限在苏州的园区,应该是整个长三角的园区,整个全国的园区,因为最近一阶段我们也关注到香港的九隆昌,新鸿基对于园区关注度都是非常高的,都花了很大的代价去拿地,从这个角度也反衬出他们对于园区的发展前景是非常看好的。

新浪华东房产总经理 陈乾:

我们大家都知道奥特莱斯是一个全球性的品牌,就我本人接触过的奥特莱斯就有6家,对奥特莱斯这个品牌我还是非常熟悉的,它在城市的城郊部做大型的卖场,主要是做品牌折扣,而且商业地产这一块是连租带卖的,而且做得非常不错的,所以我们有请南通的奥特莱斯总经理跟我们讲一下商业地产和全球性的品牌合作有什么比较好的创意性的东西?

南通奥特莱斯总经理 腾永明:

我第一次参加长三角的会议的时候,国务院发展中心的副主任在会上明确告诉我长三角目前15个城市经济总量已经达到全国经济总量的24.3%,这几年又在不断的发展,现在可以肯定的讲超过25%了,而房地产又是全国经济很热的一块。我今天就商业地产谈一点自己的想法,我们南通和上海一江之隔,和上海不通影响了南通的发展,100年以前南通不比上海差多少,中国的第一条公路,第一条铁路,第一个股票,第一个师范学院都在南通,但是当时帝国主义选择了上海,包括上海十六浦码头是南通人修的,上海的房地产开发企业其实有很多都是南通人,大家比较熟悉的扬子江集团,证大集团,阳光集团都是南通的,去年浦东发展研究院的院长姚先生提出了一个观点,下一步随着城际的交通通了以后,在长三角当中可能会出现一个金三角,也就是说上海、苏州、南通,南通有一个好处就是它的港口条件很好,中国经济这几年发展这么快,不完全是国内经济的发展,很重要的方面因为它是世界工厂,世界工厂需要大进大出,水运仍然是最经济的运输方式。

这几年做商业地产的人很多,本来做住宅也需要商业配套,但是坦率的讲做这个项目以前,去年的上半年我非常苦恼,全国我基本走遍了,问了一流的策划专家,他们也承认中国的商业地产太年轻。第一点必须说一下商业地产首先是商业然后再是地产,一定要把商业做好了以后才能做商业地产,我们一些顶尖的商业地产开始的时候开发都很好,但最后商业地产搁置的情况比较多,特别是原来不是商业地块的地产然后做商业地产以后很难,所以我想给大家交流一个想法,要做商业地产除非做小区配套的小玩意,否则要做商业地产首先要做好商业再做地产。

第二个要说明的是商业地产也面临着一个根本的转变,我们现在做地产的人回过头来做商业,但是做商业的人实际上也在做地产,现在商场基本都是租赁给别人了,我们在做商业的过程当中也要做租赁,也要做出售,为了滚动开发卖一部分,做商业地产的人一定要注意如果想一下子把住宅卖光,一定做不好,我们做商业地产的人可能要经历一个阶段做租赁,把商业真正做活以后才能真正实现商业地产的价格,千万不要以为商业地产的价格比住宅地产高就一样的卖。

第三个要讲得是我们商业地产可做的范围正在扩大,我们原来中国人做商业地产一般都在市中心做,而我们现在很多做地产不完全在市中心,这个情况下怎么做商业地产,国内最近冒出了比较热的是搞奥特莱斯,这个实际上是美国80年代中后期出现的东西,如果从经济学上讲它是资本的平均利润率在起作用,中国长期以来存在商业利润严重的高于工业利润,工业利润很低的情况下面一般的商场目前商品的进价只有销价的30%左右,而我们做工业的人利润能有5%就不错了,雅戈尔、杉杉他们都在做其他的东西,按照经济学上的规律,资本自由流动的情况下,当一个部门利润严重低于另一个部门利润的时候资本就会转移,奥特莱斯也就是工厂直销中心,商业地产现在可做的面在扩大,国外的商业地产很多都在郊外,这是由中国人和外国人不同的出行方式决定的,现在市中心没法停小汽车,市中心的商业面临大的问题没法停车,我们开车的人要让我们去挤公共汽车,骑自行车是受不了的,所以我们做商业地产的范围正在扩大,这就是我们为什么能够在城郊结合部做商业地产的原因,刚刚主持人讲的我们国家的奥特莱斯实际上也面临着几个变化,最早是北京燕莎的奥特莱斯,它就是建了一个仓库,后来上海奥特莱斯出来了,我们项目决定以后才发现上海已经做出来了,尽管不完全一样但是发现它很多理念还是比北京要先进,我们在学习北京、上海的基础上,有人说我们在做第三个奥特莱斯,不管什么概念我们正在做一个有意义的东西,这个东西做好了以后确实竞争力很强,最主要的几点第一它是名牌,第二它是直销的,中间去了很多的环节,第三好停车,第四购物休闲娱乐一体化,第五吃喝玩乐什么都有全配套,这个很有竞争力。

最后一点要说的是商业地产的建筑形态也在变化。我们看到了一种新的形态原来国内的商业都是大体量的,大量的靠灯光,靠空调,女同志买东西不完全是买东西,女同志购物有瘾,有的时候过一段时间就要去看看,购物和休闲要结合起来,这个可以做很多的文章,我们初步做了一个形态,这个是欧洲新古典主义的风格,当然我们做的很肤浅,今天也借这个机会和大家交流一下。

【来源：新华网】