土地隐性流转存隐忧

　　淀山湖镇政府的人介绍，淀山湖镇能有今天的发展，与土地流转政策是分不开的。现在淀山湖仍在大力招商引资，而软环境的配备也很到位。

　　记者了解到，目前，亚洲三大高尔夫球场之一就安家于淀山湖镇。傍海的一栋200平方米的别墅，售价达1000多万元，普通商品房的价格在每平方米8000元左右。2007年，淀山湖镇的年销售额达70个亿。“2008年，力争100个亿。”淀山湖镇委顾剑说。

　　在这场土地流转中，或许，昆山市获得的财富是最大的。

　　据昆山市有关文献记载，1992年以前，昆山基本上是个农业县。从1992年开始，随着一个个台商在这里开厂创业，这块仅77平方公里的版图上就吸引了近500家外商和台资企业，给这个县级市创造了数以千亿元的财富。

　　在昆山的发展中，土地的作用功不可没，即以土地作为招商引资的方式，成为大批台资和外资企业选择这个比上海和周边县市硬环境相差很远的县落户的原因。

　　1996年，鉴于苏州大量出现的集体土地出租、转让、合作，苏州市政府在广泛调研的基础上，出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，确认了以土地厂房入股形式流转的合法性。办法实施后，形成知名的集体土地流转的“苏州模式”。

　　北京市力行律师事务所律师陆刚毅认为，如果执行这一规定，那么，当富田公司在具有房屋所有权的情况下，就应当合法拥有建筑物下面的土地使用权。显然，当时镇政府在执行土地使用权流转时出现了“疏忽”，才导致今天富田服装公司房子和占地分家的现状。

　　而昆山国土局有关人士介绍，上述“房地分离”现象的形成，是中国严格的土地政策限制下的一种权宜之计。按照中国法律规定，集体土地不得转让、出租搞建设，但兴办集体企业除外。外资到淀山湖镇是为了寻找合适的土地和厂房，淀山湖要想留住这些外资，却又不能把土地、厂房转让或出租给外资，唯一将集体企业的厂房给外资使用的方法，就是集体企业的厂房入股，这样从形式上规避了法律规定。

　　但这种入股终究具有先天不足。厂房虽然入股给了合资公司，但是集体所有制的土地却仍然属于原来的集体，这从公司成立一开始就人为地造成了房屋、土地分离。

　　法律界有关专家认为，富田房地分离的问题，在苏州土地流转政策下，带有一定的必然性，因此这种分离应当不是个案。这种分离跟现行法律相违，如果要遵守法律，苏州模式就面临着重大调整。

　　“但也有土地法专家建议，应尽快修改《土地管理法》中禁止集体建设用地出租、转让的条款，制定规范集体建设用地进入市场的条文。”国务院国家发展研究中心农村部刘守英说。

　　集体建设用地进入市场是不争的事实，由于现行法律的严格限制，集体建设用地大多以私下的、间接的、非正常的途径和方式进行流转。

　　中国人民大学土地法专家高圣平认为，这种隐性流转虽然有地方政府默许，其隐忧是明显的：第一，与现行法律冲突，既不利于保护农民利益，也影响企业发展的长远预期；第二，形成竞相压价、利益流失和土地市场不规范；第三，由于集体土地的地权初始形态模糊，在级差收益的分配上造成集体部分过大，农民分红缺乏制度保障。所有这些都呼唤集体建设用地流转全国性立法的出台。

　　让人念念不忘。

【来源：民主与法制时报】