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| 上海市房屋土地管理局关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用权出让金的通知 |
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沪房地资(1996)83号 各房地产开发企业：
近几年来，随着房地产业的发展，不少单位以划拨方式取得土地使用权后，以联建参建等方式开发房地产。其原因：一是自身资金不足，而吸收其他单位投资联合开发；二是有的单位有资金而无房地产建设计划，或是为了省略立项过程，以参建形式参与其他单位一起开发。开发后期出现联建参建各方要求以本企业名义直接销售房地产的问题，并要计算各自的开发量。此类以联建参建方式一家出地或一家立项，多家投资，要求多家销售，是一种不规范的行为，其实质是转让划拨土地使用权。为了进一步深化土地使用制度改革，加强对划拨土地使用权的管理，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》(建设部令第45号)等有关规定，本着实事求是的原则，现就本市以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式转让房地产，应补交土地使用权出让金等有关问题通知如下：
一、房地产建设项目的联建参建(以下简称联建参建)是国家固定资产投资组成部分。联建参建单位应按国家基本建设程序，申请商品房或其他基建项目建设计划，共同办理建设用地规划许可证和建设用地手续；属于商业等六类项目用地的，还应按规定实行土地使用权出让。
二、房地产开发企业未按本通知第一条规定，一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与商品房开发项目，视作土地使用权转让，如联建参建单位将所得房地产再进行转让的，视作商品房销售。转让和销售均应按本市有关规定办理土地使用权出让手续或商品房预售或出售手续，并缴纳有关税费。
三、一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与非经营性的房地产建设项目，房屋由联建参建方自用的，房屋竣工后，各方当事人应凭联建参建合同按本市有关规定办理土地使用权变更手续和房地产权证书，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
四、属于实行土地使用权出让范围的联建参建，主建单位和联建参建最终受让人，应提交下列文件和资料向市房屋土地管理局(以下简称市房地局)申请办理土地使用权变更和出让手续：
(一)要求变更土地使用权申请书；
(二)要求受让土地使用权申请书；
(三)建设项目的批准文件；
(四)建设用地规划许可证；
(五)建设用地许可证；已领取国有土地使用证的，还应提交国有土地使用证；房屋已竣工的，还应提交房屋建筑面积计算书；
(六)建设项目地形图；
(七)联建参建合同及其上手联建参建合同；
(八)营业执照及单位法定代表人证件；
(九)其他有关文件或材料。
五、需办理土地使用权出让手续的联建参建项目，应按本市内资商业等六类项目用地补缴土地使用权出让金；其中对本通知施行前的联建参建，按下列规定补交土地使用权出让金：
(一)建设单位在1994年4月30日前取得建设用地许可证的，按规定缴纳20%的出让金； (二)建设单位在1994年5月1日至1994年12月31日取得建设用地许可证的，按规定交纳60%的出让金；
(三)建设单位在1995年1月1日后取得建设用地许可证的，按规定交纳100%的出让金。 六、下列房地产开发企业的联建参建项目(包括经过再转让的)，按本通知第五条规定，已补交土地使用权出让金的，可按联建参建合同约定的数额计算开发量或开发投资： (一)联建参建后不再转让，房屋由本企业自用的；
(二)联建参建商品房建设项目后，不再以联建参建等方式进行房地产项目转让，房屋由本企业或主建单位直接预售或出售给房屋使用人的；
(三)由中央或外省市在沪的房地产开发企业联建参建商品房建设项目后，不再以联建参建等方式进行房地产项目转让，房屋由本企业或主建单位直接预售或出售给房屋使用人的。
七、房地产开发企业持有经批准的商品房建设计划从事联建参建，其接受其他单位联建参建符合本通知第六条的部分，不计房地产开发量或开发投资。
八、按本通知规定办理的联建参建，可持土地使用权出让合同、出让金付款凭证和联建参建合同，按本市有关规定分别办理商品房预售许可证、房地产权证书。未按本通知规定办理的联建参建，均不得办理商品房预售许可证、房地产权证书。
九、属于本通知第五条第一、二款范围的联建参建，有关单位应在1996年12月31日前向市房地局补办土地使用权变更或出让手续，补交土地使用权出让金。逾期办理的，按非法转让土地使用权论处。
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