可以说，在过去几年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。而在土地“挂拍招”后，地方政府与开发商之间形成的利益共同体并未解散，由于地方政府与开发商眉来眼去，故意制造土地的“饥饿效应”，因此开发商仍能够轻松获得暴利。

    2、所有者缺位的国有银行成为房地产开发商的俘虏，房地产的风险向银行转移，收益却被开发商攫取

    房地产的三分之一是金融问题。中国人民银行2005年8月15日发布的'2004中国房地产金融报告'披露，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。这告诉人们：一是银行与房地产的关系非同一般；二是房地产的风险不仅由房地产公司自己承担，更要由银行来承担。中国的四大国有银行作为天然的所有者缺位，风险承担者事实上是'虚拟'的，它烧的从来都是大众的钱。

    据安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款的专家潘泰博研究，隐藏在我国银行第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。央行《2004年房地产金融报告》所提示的房贷金融风险的确是存在的。如果目前80%的第二类贷款都转变成了不良贷款(一般的地产贷款从记入'关注类'到成为不良资产，通常需要两年的时间)，那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从现在的45.5%、68%和61.6%分别下降到8.7%、16.6%和14%。如果新的盈利增长点不尽快出现，风险便有转为危机的可能。

    3、税收政策

    张学诞的研究表明，我国现行的房地产税收制度存在诸多问题。首先，税种多，包括房产税、城市房地产税、契税、城镇土地适用税、土地增值税等，但税收减免过多，税基窄，税收调节作用的发挥受到限制；其次，税制设计不合理；第三，内外税制不统一，不符合国民待遇原则；第四，重交易轻保有，税负不公；第五，费大税小，扭曲了税费关系；所以出现了中国房地产业一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善的现象。

    由此，导致的一个结果是房地产业“食税而肥”。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。同样，在'2004年度中国纳税500强企业排行榜'中，前300名内没有一家房地产企业。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单上，房地产企业的欠税额占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指出房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

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