此前，曾有人把房地产市场分成三块，住宅在正中，商业地产和办公写字楼分别在左右。如今，又有人说地产商似乎正向“左”看呢。其实，是左还是右，看来并不是问题的关键所在，而关键是商业地产能否“左右”了目前房地产的景气与现状？

“不可否认，商业地产项目在有些地区已陷入过度饱和的陷阱。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆一语道破商业地产过度投资所隐伏的危险。

在他看来，住宅新政促使部分原来从事住宅开发的开发商被动地进入商业地产开发，大量资金流入商业地产，可能使原本问题重重的商业地产开发雪上加霜。“开发商急迫收回资金的心态和投资者的盲目跟进，造成了商业地产的隐患。如果再加上其中的恶意炒作，更增加了风险性。”朱连庆不无担心地说。

曾经，商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟分赴广东、上海、浙江等地区对商业设施开发与运营情况进行调查，以期防止形成新的商业地产投机风潮。

有业内人士认为商业地产的火爆并不意外。因为商业地产还处于初始阶段，商业业态和布局都处于一种无序的状态，并且档次较低，面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。而且，商业地产开发商的开发行为缺乏专业性，商业地产开发各自为政，商业网点位置重叠、同质化竞争现象严重。

目前，我国在建、已建的项目规模将近3200万平方米，其中北京610多万平方米，上海700多万平方米。调查显示，新增的商业地产项目中，20万平方米以上的上海是最多的，大概有400万平方米，北京有将近200万平方米。调查显示，大型的Shopping Mall和购物中心在中国有很强的投资偏好。无论是大型的购物中心还是配套的专业市场或者是批发市场，规模越大，操作的风险越高，开发商对项目的把握能力越有限，应该引起关注。

据了解，在国内，正在大规模进行开发建设的大型Shopping Mall项目，在过去两年时间之内进入刚开业的大型Shopping Mall，绝大多数并不怎么赚钱。商家在进驻Shopping Mall的过程当中需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，要有亏损的心理准备。

中国房地产业协会秘书长顾云昌认为，城市中商业地产较合适的规模是人均面积1平方米左右，最多不超过1.5平方米，但现在我国的许多城市已超过标准。他说，商业地产并非越大越好。国外有关人士的观点是，购物中心10万平方米以内为“最佳规模”，中国人口多，15万平方米应该是上限。

据了解，前几年商业地产的短线投资资金太多，问题已经逐渐显露。有的银行已停止向纯商业项目贷款，而商业项目对资金的要求非常高，这样发展商就急于套现，增加了商业项目的风险。目前商业地产的资金需求，将会吸引到大量有经验的投资商。

“国内的商业地产一直是国外基金投资的重点，有些基金甚至专门投资于商业地产的开发及经营。”同时，大量国内社会闲散资金也在宏观调控下，由住宅项目投资转向商业地产进行投资。商业地产高收益的诱惑，使个人投资也大量进入商业地产领域。商业地产的发展趋势由短期盈利模式正在向长期稳定回报模式转化。

据戴德梁行介绍，他们一直把商铺分为几种类型，一种叫做街铺，街铺比如像沿街底商和步行街。另外一种是产权商铺，现在投资者对产权商铺的认可度是相对较低的，就是因为风险比较大。跨国性的知名开发商也绝少将商业房地产项目散卖，其原因在于：一是其资金比较充裕，没必要散卖；二是商业地产经营人才比较充裕，可有效发挥经营效益，带来丰厚利润；三是融资渠道比较开阔，非不得已不会杀鸡取卵。

相关人士认为，随着央行一系列政策的出台以及政府对土地出让政策的变革，使得商业地产市场得以重新洗牌，最终政府调控、市场竞争的结果是：“小盘时代”终结，地产大鳄浮出水面，“大盘时代”开始，房地产行业的无序竞争得以遏制，品牌竞争成为商业地产市场的主流。

如此看来，商业地产要想一路走好，一方面要把握好整体楼市的发展，另一方面也需要个性突出来吸引市场的眼球。

毋庸置疑，随着商业地产的进一步发展，将有更多的商业巨头加入到地产开发的行列之中来，实现商业与地产的紧密联合，从而降低商业地产投资的风险。在国外零售业大举进入之时，商业地产的国际化进程也将进一步加快。而且，随着诸多开发企业对商业地产投资回报的认识不断加深，原来的短期套利现象将会逐渐减少，随之而来的是谋求长期而稳定的回报。

有关财经专家认为，中国目前出现的房地产信托投资理念，尚没有达到基金化。中国商业地产未来发展的最终目标，是改革投融资体制，改变现在的小业主商铺做法，由投资者通过基金实现对商业地产的投资。

“商业地产要开发‘金融产品化’，这是长远趋势。”一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。比如，很多商家的北京开店计划纷纷受阻就是一个例子，北京的商业地产项目似乎有强劲的需求在支撑，然而市场却没有想象中的火爆。

鉴于此，商业地产投资开发赢利模式具有了多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

另外，选择商业地产赢利模式需要把握项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位；还要考虑自己的投资实力，根据实力决定方式，实力达不到的赢利模式是无法驾驭市场的。

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