老人Ａ:      付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ:    付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ:  收入100万元，每年付出8.57万元

Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０
1）契约

“60岁前人养房，60岁后房养人”。作为一种伟大的金融创新，把房子身后继承权让给别人，从而获得身前一笔稳定的收入。“倒按揭”一举解决了中国庞大养老金缺口的问题，为社会福利，人民生活保障，提供了难以估量的伟大帮助。

但“倒按揭”自从出生之日，就受到守旧无知者们的疯狂攻击。部分是因为沟通不善，部分也和媒体不负责任的报导有关。我们的媒体，甚至都没有搞清楚“倒按揭”是什么，没搞清楚其内部具体流程。不负责任的无水平报导，误导公众影响，扭曲社会舆论，起到了非常恶劣的作用。

针对倒按揭的批评，概括起来有下列几点：银行不能持有房屋，不能成为房屋市场大股东；中国房产只有70年使用权限，房屋久远一文不值；倒按揭是政府躲避义务，抛开了社会养老的责任；

应该说，这些指责和责难，纯属管中窥豹，不了解事实真相。事实上，他们根本没了解“倒按揭”的实际运作流程，纯粹以讹传讹罢了。真正的倒按揭，绝不是“把房子压给银行”。真正的倒按揭，应该是老人Ａ，投资者Ｂ，保险公司Ｃ，三方合作的组合。

（倒按揭方案）

老人Ａ:      付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ:    付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ:  收入100万元，每年付出8.57万元

Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０

其中，Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０，即三方进出，正好相等。契约可以形成。

在这个关系中，最重要的就是投资者Ｂ。很多人都没有清楚，房子究竟落在谁的手中。在以前以讹传讹的“把房子压给银行”中，银行成了房子的大股东。

这个讹传，有很大的误导。压给银行，怎么压，评估如何生效？压得便宜了，老百姓不同意。压得贵了，银行不同意。“二叔公”对老百姓是很吃亏的。

同时，银行也不可以拥有房产。房产就其本身，就有市场风险。有可能张，也有可能跌。银行拥有了大量的房产，就是社会风险的急剧集中。不仅和现行“商业银行法”相抵触。银行本身的经营，也不允许如此表外经营。银行本身是经营金融买卖的，不是专人上门收租的。

真正的“倒按揭”运作，应该是ＡＢＣ三方合作。当一个老人Ａ需要把房子压给银行时，就会定期召开拍卖会，房子值多少钱，该压多少钱。由市场决定，在拍卖会上见真银。以拍卖的实际成交价为准。银行并不持有房产，真正持有房产的，是投资者Ｂ。拍卖会结束的那一晚，产证就已经更名为投资者Ｂ了。

在这里，另外一个指责甚巨的怀疑，也得到了解释。中国房产只拥有70年的批租使用权。很多人就怀疑，20年后房屋怎么办。银行捏着了一大把临近过期的房屋，20年后怎么办。

事实上，这根本不是问题。因为房屋已经拍卖了。在拍卖市场，成功地卖给了投资者Ｂ。房屋70年后怎么办，究竟划算不划算，土地批租会不会续租，该以什么样的成本续租。这都是投资者Ｂ的问题。一句话，价格放映一切信息。投资者Ｂ的公开市场上公平举拍，本身已经反映了对所有消息的预期，市场价就是反映价。

好了，现在让我们再来看看合约成立关系：

老人Ａ:      付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ:    付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ:  收入100万元，每年付出8.57万元

对于老人Ａ，大家是没有什么意见的了。他实际上是放弃了房屋的“继承权”，但每年可以获得3.57万元的养老金。对于改善生活质量，存续生活，应该是有非常大的帮助了。

对于投资者Ｂ，他在老人身前，每年可以获得5万元的房屋租金。投资回报率为5%。老人身后，则收回了一套房屋，自己负责出租。应该说也上下不大了吧。

而最莫名其妙的是保险公司Ｃ，为什么一定要保险公司掺合进来。还有，这个8.57%的回报是怎么回事啊。保险公司的国债收益，哪里有这么高啊？

有人或许会问，我们能不能把条约设计成如下形状，更简单，只有二方参加呢。


（假想方案二）
老人Ａ:      付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ:    每年支出3.57万元，获得房屋身后使用权


答案是“不可以”，但不是我们说的，而是社会学家和警方说的。

我们可以注意到，在方案一中，投资者Ｂ获得的收益，是“身前每年5万元，身后自行收租”。这样的方案，无论身前身后，其实投资者获益都是差不多的。

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