近期社会对上海房地产市场十分关注，究竟如何看待楼市形势，众多专业人士的一致看法是：

　　目前整个房地产市场供需两旺，处于健康、有序、稳定的发展阶段，。许多人认为，评判楼市需要认真的态度、科学的方法，需要放在经济发展的大环境中去考量，房地产市场发展与国计民生息息相关，它的健康发展也担当着建设和谐社会的重要责任。

　　近日清华大学房地产研究所专家刘洪玉提出一个值得关注的观点，他说，判断一个市场发展是否健康，不能简单地用“好”或者“坏”两个标准去定，而是需要科学地考虑一系列因素和指标。他认为，还是以是否符合三个“基本点标准”为好，即“总量基本平衡”、“结构基本合理”以及“价格基本稳定”。以此为出发点再进一步考察两个“均衡协调发展”，即房地产市场自身状况是否均衡协调发展、楼市同社会经济是否均衡协调发展。他认为这样判断楼市较为科学。

　　　日前记者采访几位地产界权威人士，他们认为，评价上海楼市有一个“大前提”不能忽略，那就是2004年上海经济建设、城市建设和居民生活水平取得重大进展，三大进展使得上海经济始终保持良好的发展势头，房地产业当然包含在内。同时正如《人民日报》元旦献辞上所说：“对于经济生活中出现的一些新情况、新问题，党中央国务院采取进一步加强和改善宏观调控的政策措施”，“抑制了经济运行中的不健康不稳定因素。”上述评定真实客观地反映出目前经济建设的现状，而房地产作为经济的支柱产业，对它的认识和评判同样离不开上述大前提。如果否认这个大前提，那么对楼市现状的评判也就失去了基础。

　　对此刘洪玉建议进一步从两个“均衡协调”角度对楼市进行分析。

　　首先从楼市自身是否均衡协调看，需要进一步考察几个指标关系，其中包括商品房新开工面积、竣工面积和销售速度三者的关系；房价与租金、房价与地价、房价增长速度与房地产开发成本增长速度之间的关系；还有房屋空置率与长期均衡空置率、以及速度与吸纳周期之间的关系等。

　　其次从楼市是否同社会经济均衡协调发展角度看，也需要重点考察几个指标关系，其中包括房地产开发投资与国内生产总值及固定资产投资间的关系；房价与宏观经济指标以及居民收入间的关系；楼市与资本市场间的关系；还有同人口数量、人口流动、就业结构、家庭结构变化以及房地产供给结构间的关系；房地产开发与城市发展以及资源环境之间的关系等等。

　　他认为，在考虑和分析上述关系时会涉及许多专业数据方面的知识和内容，需要开展由表及里、由此及彼的综合调查和分析，决不能重视了一面而忽视了另一面。

　　他分析，目前不少人在评判市场状况时存在几个倾向；在商品房总量上较为重视供给总量和供给速度，面对需求总量及其增长变化缺乏科学研究，在商品房供应结构上比较重视物业类型和档次标准，而对租售结构、存量房占用空置结构等方面分析较少，还缺乏同质房屋价格指数等等。总之，如果从房地产市场是否同社会经济协调发展上去判断，这样得出的结论就会准确一些。

　　专业人士认为，从全国形势看，2005年全国经济工作重点正在向提高经济增长的质量和效益上转变，宏观调控将会继续得到加强和改善，以确保国内经济“平稳和较快地发展”。相信上海房地产市场在这个大形势下也将继续健康，平稳较快地向前发展。

【来源：昆房网】