一　地产文化是地产之魂

开发商出售的不单纯是房子，而是消费者需要的某种文化，某种期待、某种荣誉和某种地位。地产开发的宗旨是为了满足买家的一种期望，被期望的不仅仅生理上的居住功能，更多的是心理上的的精神满足，它的积极意义主要在于帮助人们恢复自尊和自信。 　　具体表现在消费者对产品的要求已不只是停留在贪图廉价、一般功能和结实耐用上，更讲求消费的档次和品位。要求产品能给人以美感和遐想，即有浓烈的“文化味”，能集实用、装饰、艺术、欣赏、情感于一体。就注定了地产开发中应有精神内涵和文化内涵，它可以说是地产之魂，有了“魂”，商品则升华为一种情感，一个有灵性的活物，由此引发地产文化的产生。没有“魂”的地产是一堆干枯的混凝土。

二　给地产文化一个说法

地产文化首先是以十分感性化的形式进入市场的，如鲜亮的服装、多彩的霓虹灯等。从中都透露出了物欲化的、刺激人们去消费的这种定义信息。定义地产文化是市场环境下的营销思想、产品价值观及居住精神所综合体现出的现象。地产文化在于其所体现的商业性，在于文化与商业形式的结合。其次，地产文化是由企业经营活动的主观色彩所引发的。 　　一是在市场经济下，企业间出现了竞争，竞争的理由是在于利益，竞争的结局也表现为利益的得失。因而，主动为争取更多利益而参与竞争者是多数，被动为不损失既得利益而参与竞争者是剩下的全部。因此，经营的主观色彩大大加强了。只顾“闷声造楼”和信奉“自然销售”的经营者不复存在。

二是消费已独立游离于市场，具备了独立的消费意识。买卖双方自然会在想法上、心理上乃至力量上进行不间歇的沟通或对抗，从而形成了最终以每一个单一的商家都需要积极主动去适应消费者的实情，其消费又呈现了多层性和递进性的特点。企业所不自觉地期望“满足所有的人”想法是根本性地不适用于当今。由于消费是永恒的、是第一位的，因而，企业所处于市场的主体位置发生了转变，需求成为市场的主宰。“引导消费”一词已成为在“满足消费”这一大前提下的未知凶吉的经营技巧的表现。

三　地产文化：应该贯穿地产的全过程

根据市场营销学的理论，企业要取得经营的成功，关键在于市场组合策略的运用，即企业产品、价格、销售渠道、促销策略、售后服务与改良的最佳组合。但随着企业间营销意识的普遍觉醒，绝大多数企业的操作手段与经济运作方式是相似的或雷同的。在同一片区开发楼盘，面对共同消费者时，哪一个经营者对顾客作出无视同行的让步都会客观招至来自同行的整体压力。因此，在地产开发的全过程赋予独特的地产文化来迎合消费者，以期望做到市场领先，是重之又重的。

地产文化本身是融合于交换关系之中的，具有以利益为原则的商业性。同时强调服务顾客、互利交换是正常交易的法则，它将企业的营销观和服务理念提升到以市场为中心。也正是顾客期望在身边的市场该获得的而曾在相当长的时间内却没有获得的。地产文化的运用既显得顺理成章，又显得功效倍至。从中所体现出的“文化性”、“文化成份”即成为一种与顾客沟通的代言物、一种“信物”，一种锐利的冲击!

地产文化是一种市场氛围，首先表现为买方占主动地位的“买方市场”。这一市场除了要求企业用地产文化和营销思想来武装自己之外，更重要的是揭示了消费者对此文化的兴趣、欲望和心理偏好，这一偏好的主体便是“文化含量”。企业通过地产文化利于消费的市场氛围的建造。这一氛围便是企业插入市场的利器!

四　地产文化的成长是地产发展进程的必然

我们不去辨别深圳地产文化的真与伪，存在就是硬道理。地产开发已大大地跨越制造与销售领域成为一种发展历史的进程。这一进程中仍然十分残酷地将一些“肥的拖瘦、瘦的拖垮”之类的竞争现实演绎得淋漓尽致。只有将地产文化贯穿到地产经营的全过程，才能让消费者良性选，才能让市场良性选择。

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